Án lệ, nguyên tắc thiện chí và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng đặt cọc

1. Đặt vấn đề:

Hợp đồng đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm phổ biến, được sử dụng nhiều trong các giao dịch dân sự. Đặc biệt trong mua bán bất động sản. Tuy nhiên, tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đặt cọc chiếm tỷ lệ cao trong thực tiễn xét xử và thường xoay quanh vấn đề lỗi của các bên khi giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Bản án dân sự phúc thẩm số 227/2025/DS-PT là một ví dụ điển hình, cho thấy khó khăn trong việc xác định lỗi và áp dụng chế định phạt cọc.

2. Căn cứ pháp lý:

- Điều 328 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp hợp đồng chính không được giao kết, việc xử lý đặt cọc phụ thuộc vào lỗi của các bên.

- Nguyên tắc thiện chí, trung thực là nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, được ghi nhận tại Điều 6 BLDS 2015 và Điều 3 BLDS 2015. Nguyên tắc này đòi hỏi các bên không chỉ tuân thủ hình thức pháp lý mà còn phải hành xử phù hợp với chuẩn mực đạo đức xã hội, tránh việc lợi dụng kẽ hở pháp luật để trục lợi.

- Án lệ số 25/2018/AL về “Công nhận thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà ở, đất ở khi một bên từ chối ký kết hợp đồng sau khi bên kia đã khắc phục được điều kiện để giao kết hợp đồng”, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, thông qua ngày 06/11/2018 cũng khẳng định: “Trong trường hợp một bên từ chối ký hợp đồng khi bên kia đã khắc phục các điều kiện để giao kết, thì hành vi từ chối đó thể hiện sự thiếu thiện chí và phải chịu hậu quả pháp lý của việc vi phạm nghĩa vụ đặt cọc”.

Các quy định và án lệ trên cho thấy việc áp dụng chế tài phạt cọc không thể tách rời việc phân tích yếu tố lỗi và thiện chí của các bên.

3. Phân tích tình huống tranh chấp, bản án phúc thẩm và hành vi của các bên:

Trong vụ án 227/2025/DS-PT, nguyên đơn đã giao số tiền đặt cọc để bảo đảm việc mua bán nhà đất. Ban đầu, hợp đồng không được ký kết do vướng mắc giấy tờ pháp lý. Tuy nhiên, sau khi các trở ngại được khắc phục, bị đơn nhiều lần đề nghị ký kết thì nguyên đơn lại từ chối bởi nhiều lý do khác nhau.

Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng bị đơn đã vi phạm nghĩa vụ, tuyên buộc trả lại tiền đặt cọc và phạt cọc số tiền tương đương. Lý do Tòa án cấp phúc thẩm hủy tuyên buộc bên bị đơn trả lại tiền cọc và chịu tiền phạt cọc với lý do hợp đồng chính không được ký kết, mà chưa xem xét yếu tố lỗi và hành vi thiếu thiện chí của nguyên đơn.

Cách tiếp cận này chưa phù hợp với quy định BLDS 2015 và chưa bảo đảm nguyên tắc thiện chí. Đồng thời, bỏ qua Án lệ số 25/2018/AL – vốn được xem là chuẩn mực để xử lý tình huống tương tự.

3.1. Hành vi của bên đặt cọc – ông Nguyễn Trí T.:

- Đã đặt cọc hợp lệ số tiền 400 triệu đồng.

- Không thực hiện việc ký kết hợp đồng theo thỏa thuận, viện dẫn lý do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sai lệch ranh giới.

- Dù bên nhận cọc đã tiến hành điều chỉnh, bổ sung hồ sơ và thông báo nhiều lần, ông T. vẫn không thực hiện ký kết hợp đồng.

Hành vi từ chối giao kết trong khi các sai sót đã được khắc phục đặt ra dấu hiệu thiếu thiện chí. Lý do viện dẫn chưa được chứng minh đầy đủ. Dẫn tới khả năng bên đặt cọc đang lợi dụng lý do pháp lý để né tránh nghĩa vụ.

3.2. Hành vi của bên nhận cọc – vợ chồng ông H., bà H.:

- Có thiện chí trong việc thực hiện giao dịch, thể hiện qua việc chủ động khắc phục hồ sơ pháp lý.

- Đã chuẩn bị đầy đủ thủ tục và liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện ký kết.

- Không có hành vi từ chối hoặc trì hoãn việc ký hợp đồng.

Điều này cho thấy bên nhận cọc có ý chí rõ ràng trong việc thực hiện nghĩa vụ đặt cọc theo Điều 328 BLDS 2015.

4. Nhận định và bình luận

Thứ nhất, việc từ chối ký hợp đồng trong bối cảnh điều kiện pháp lý đã được khắc phục phản ánh rõ nét sự thiếu thiện chí của bên đặt cọc. Bên đặt cọc không thể viện dẫn lý do hình thức để né tránh nghĩa vụ. Bởi điều đó đi ngược lại tinh thần của BLDS 2015.

Thứ hai, bản án phúc thẩm chưa làm rõ mối quan hệ giữa “hợp đồng chính không được ký” và “lỗi của bên từ chối ký”. Đây là điểm mấu chốt trong việc áp dụng Điều 328 BLDS 2015.

Thứ ba, cách giải quyết của Tòa án phúc thẩm tạo tiền lệ không tốt, có nguy cơ khuyến khích các bên lợi dụng sự chênh lệch vị thế trong đàm phán để vô hiệu hóa khoản tiền đặt cọc.

5. Những bất cập trong thực tiễn xét xử:

5.1. Tòa án căn cứ vào kết quả, không phân tích quá trình:

Bản án phúc thẩm số 227/2025/DS-PT ngày 21/3/2025 của TAND TP. Hồ Chí Minh được tuyên có xu hướng xác định lỗi dựa vào kết quả cuối cùng là: có hay không ký được hợp đồng. Tuy nhiên, đây là cách tiếp cận thiếu chiều sâu.

Việc chỉ dựa vào kết quả mà bỏ qua quá trình thực hiện thỏa thuận đã dẫn đến:

- Bên có thiện chí vẫn bị xem là vi phạm: Nếu hợp đồng không được ký do yếu tố khách quan hoặc lỗi từ bên kia.

- Bên thực sự vi phạm có thể lẩn tránh trách nhiệm: Nếu họ tạo ra tình huống khiến việc ký kết không diễn ra, nhưng về hình thức lại không trực tiếp từ chối.

Điều này bóp méo bản chất pháp lý của hợp đồng đặt cọc. Vì mục tiêu của chế tài phạt cọc là răn đe và xử lý hành vi vi phạm thực sự, chứ không phải áp dụng biện pháp chế tài dựa trên kết quả cuối cùng.

Quy chiếu lại nguyên tắc xác định lỗi: Trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là hợp đồng đặt cọc, yếu tố “lỗi” và “thiện chí” của các bên phải được đánh giá toàn diện. Từ chối ký hợp đồng chỉ có thể bị xem là vi phạm. Cụ thể:

- Có lỗi chủ quan: từ chối vô lý, không hợp tác, đòi hỏi vô căn cứ;

- Không có lý do khách quan hợp pháp. Ví dụ như: bên bán không đủ điều kiện chuyển nhượng, bên mua không có đủ tài chính là do lỗi chủ quan…

Việc chỉ đánh giá trên kết quả “hợp đồng không ký” là tiếp cận hình thức, thiếu thực chất. Theo nguyên tắc pháp lý, lỗi và vi phạm phải được xác định dựa trên hành vi, ý chí, và nguyên nhân khách quan, chủ quan của các bên. Không thể áp dụng chế tài phạt cọc một cách máy móc mà không xét đến thực tế thiện chí và hoàn cảnh khách quan.

Cách tiếp cận của Tòa án dựa trên kết quả “không ký hợp đồng” thay vì quá trình thực hiện nghĩa vụ, dẫn tới:

- Bên có thiện chí bị xem là vi phạm.

- Bên thiếu thiện chí có thể lẩn tránh trách nhiệm.

5.2. Không xác minh đầy đủ yếu tố lỗi chủ quan và khách quan:

Theo quy định tại Điều 328 BLDS 2015: Đặt cọc là biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu một bên “từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mà không có lý do chính đáng”, thì được coi là bên vi phạm nghĩa vụ. Từ đó, phát sinh hậu quả: mất cọc, phạt cọc, bồi thường thiệt hại.

Như vậy, để xác định bên vi phạm, việc đánh giá yếu tố lỗi. Bao gồm lỗi chủ quan và lỗi khách quan, là điều kiện tiên quyết.

Trong vụ án số 227/2025/DS-PT ngày 21/3/2025 của TAND TP. Hồ Chí Minh, hợp đồng không ký được có thể do yếu tố khách quan như: hồ sơ pháp lý chưa đủ, đất đang tranh chấp, chưa đủ điều kiện tách thửa, hoặc các quy định quy hoạch mới phát sinh. Phán quyết của Tòa án phúc thẩm đã cho thấy:

- Tòa án phúc thẩm đã bỏ qua yếu tố “lỗi khách quan” và quy kết lỗi một chiều. Đặc biệt đối với bên nhận cọc (Bên bán).

- Bên đặt cọc (Bên mua) dù không ký hợp đồng vì “lo ngại” pháp lý (ví dụ: bên bán chưa cập nhật được bản vẽ nội nghiệp đất chuyển nhượng, khi cập nhật phải được tách sổ hồng riêng) vẫn được cho là có thiện chí thực hiện.

* Hệ quả pháp lý và thực tiễn

- Làm lệch kết quả xét xử:

Nếu không xác minh đầy đủ yếu tố lỗi:

+ Bên không vi phạm thực chất đã bị xử thua.

+ Bên vi phạm có lỗi chủ quan có thể trốn tránh trách nhiệm.

- Vi phạm nguyên tắc công bằng và suy đoán vô tội trong dân sự:

Tòa án dân sự phải xử theo cân bằng chứng cứ và thiện chí các bên, không nên kết luận dựa vào kết quả bề ngoài.

- Làm gia tăng tranh chấp và khiếu kiện:

Trong hợp đồng đặt cọc, nguyên nhân khách quan như thủ tục pháp lý chưa hoàn thiện hay bất khả kháng phải được xem xét. Việc không phân biệt rõ lỗi chủ quan và khách quan khiến Tòa án đưa ra phán quyết thiếu công bằng, làm tăng nguy cơ khiếu kiện kéo dài.

Theo Điều 328 BLDS 2015, việc áp dụng chế tài phạt cọc cần căn cứ vào việc một bên “từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mà không có lý do chính đáng”. Trong vụ án, yếu tố khách quan (thủ tục chỉnh lý giấy tờ, quy hoạch, thủ tục hành chính) không được xem xét thấu đáo.

5.3. Không xem xét thiện chí và hành vi của các bên:

Thiện chí là nguyên tắc cơ bản trong hợp đồng dân sự (Điều 6 BLDS 2015). Tuy nhiên, bản án chỉ căn cứ vào “không ký hợp đồng” mà không phân tích hành vi cụ thể thể hiện thiện chí của các bên, dẫn đến kết luận chưa phản ánh đúng bản chất tranh chấp.

5.3.1. Thiện chí – yếu tố nền tảng trong hợp đồng dân sự:

Trong quan hệ dân sự nói chung và hợp đồng đặt cọc nói riêng, thiện chí và trung thực là nguyên tắc cơ bản được quy định tại Điều 6 BLDS 2015. Thiện chí không chỉ là sự tuân thủ pháp luật, mà còn thể hiện qua:

- Hành vi tích cực chuẩn bị cho việc thực hiện hợp đồng;

- Chủ động hợp tác, thông báo, đề xuất giải pháp khi có vướng mắc;

- Không né tránh, trì hoãn hoặc tạo ra lý do giả tạo để rút lui khỏi giao dịch.

Do đó, đánh giá thiện chí là bước thiết yếu để xác định bên vi phạm trong hợp đồng đặt cọc.

5.3.2. Bất cập thực tiễn:

Bản án viện dẫn Điều 328 BLDS 2015. Theo đó: “Nếu bên nhận cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương tiền cọc”.

Tuy nhiên:

- Việc chỉ căn cứ vào kết quả là “không ký hợp đồng” để xác định lỗi chưa phản ánh đầy đủ quá trình hành xử và thiện chí của các bên tham gia giao dịch hợp đồng.

- Lý do không ký hợp đồng có thể bắt nguồn từ sự thay đổi điều kiện pháp lý; sự không thống nhất về giá; hoặc yếu tố bất khả kháng – cần được phân tích kỹ lưỡng hơn.

- Bản án không cân nhắc đến hoàn cảnh khách quan tại thời điểm hợp đồng không thực hiện được.

Trong vụ án này, Tòa án chỉ căn cứ vào hành vi “không thực hiện việc ký kết hợp đồng” mà không phân tích hành vi cụ thể thể hiện thiện chí hay không của từng bên.

Ví dụ:

- Bên bán có mặt đúng hẹn tại tổ chức hành nghề công chứng, chuẩn bị sẵn hồ sơ. Điều này thể hiện thiện chí.

- Bên mua đột ngột vắng mặt, không thông báo. Sau đó, lại viện dẫn bằng lý do “không đủ điều kiện pháp lý”. Đây là hành vi né tránh việc giao kết hợp đồng.

Thiện chí là nguyên tắc nền tảng trong hợp đồng dân sự theo Điều 6 BLDS 2015. Việc đánh giá thiện chí giúp bảo vệ bên ngay tình và tạo sự công bằng trong xử lý tranh chấp. Thiếu xem xét thiện chí đồng nghĩa với việc Tòa án bỏ qua bản chất thực của quan hệ hợp đồng, dẫn đến phán quyết không khách quan.

6. Quan điểm học thuật và thực tiễn xét xử:

6.1. Quan điểm học thuật:

a) Hợp đồng đặt cọc gắn liền với nguyên tắc thiện chí và trách nhiệm hợp tác:

- Theo học thuyết pháp lý và quy định trong Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng đặt cọc nói riêng đều được điều chỉnh bởi nguyên tắc thiện chí, nghĩa là các bên phải có ý chí hợp tác và không được cố tình gây khó khăn cho nhau.

- Hợp đồng đặt cọc thể hiện cam kết của bên đặt cọc nhằm đảm bảo rằng bên nhận cọc sẽ giao kết hợp đồng chính thức. Ngược lại, bên nhận cọc cũng cam kết thực hiện nghĩa vụ hợp đồng theo đúng thỏa thuận.

- Trong học thuật, nhiều tác giả pháp lý nhấn mạnh rằng sự thiếu thiện chí (ví dụ bên đặt cọc trì hoãn, từ chối không có lý do chính đáng) phải được xem xét như là hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc. Từ đó, ảnh hưởng đến việc áp dụng phạt cọc hay trả lại tiền cọc.

b) Chế tài phạt cọc chỉ áp dụng khi có lỗi rõ ràng của bên vi phạm:

- Phạt cọc không phải là chế tài áp dụng một cách máy móc cho mọi trường hợp hợp đồng đặt cọc không được thực hiện.

- Học thuật cho rằng để áp dụng phạt cọc, cần có sự xác định rõ lỗi của bên bị phạt. Tức là bên không thực hiện hợp đồng chính thức phải vi phạm nghĩa vụ hợp đồng một cách chủ quan (cố ý hoặc do bất cẩn).

- Nếu nguyên nhân không thực hiện hợp đồng là do yếu tố khách quan, bất khả kháng, hoặc do lỗi của bên thứ ba, thì bên vi phạm không bị phạt cọc.

- Đây là điểm mà nhiều trường hợp xét xử thực tế chưa phân tích kỹ dẫn đến phán quyết bất công.

c) Đề xuất phương pháp xác định lỗi và thiện chí trong thực tiễn:

- Học thuật đề xuất một phương pháp tiếp cận đa chiều, kết hợp đánh giá các yếu tố sau:

+ Hành vi vi phạm: Ai đã thực hiện hay từ chối hành vi nào?

+ Ý thức lỗi vi phạm: Có cố ý hay vô ý? Có thiện chí hay cố tình gây khó khăn?

+ Nguyên nhân khách quan: Có yếu tố ngoài tầm kiểm soát như thủ tục pháp lý, cơ quan nhà nước trì hoãn, bất khả kháng?

+ Thiện chí hợp tác: Các bên có chủ động trao đổi, hỗ trợ để giải quyết vấn đề phát sinh hay không?

+ Mức độ thiệt hại: Thiệt hại thực tế gây ra cho bên kia là gì?

- Việc áp dụng phương pháp này giúp Tòa án đánh giá toàn diện, chính xác hơn bản chất tranh chấp.

6.2. Quan điểm thực tiễn và án lệ:

a) Án lệ số 25/2018/AL và vai trò của thiện chí trong xét xử hợp đồng đặt cọc

- Án lệ số 25/2018/AL của TAND Tối cao đã làm rõ rằng bên nhận đặt cọc không ký hợp đồng chính thức do nguyên nhân khách quan thì không bị phạt cọc.

- Án lệ này nhấn mạnh việc phân biệt rõ nguyên nhân do lỗi khách quan và lỗi chủ quan trong hợp đồng đặt cọc.

Tuy nhiên, trong thực tiễn xét xử, một số Tòa án cấp dưới chưa thực sự vận dụng án lệ này một cách nhất quán. Hệ lụy dẫn đến những bản án chưa bảo vệ đúng quyền lợi của bên thiện chí.

b) Thực trạng áp dụng pháp luật và các vấn đề phát sinh trong xét xử:

- Trong thực tế, việc xác định thiện chí và lỗi vi phạm thường mang tính chủ quan, khó đánh giá rõ ràng, dẫn đến các phán quyết chưa đồng nhất giữa các cấp Tòa.

- Có hiện tượng áp dụng điều luật và án lệ một cách cứng nhắc, không linh hoạt tùy theo đặc thù từng vụ án, làm giảm hiệu quả của quy định pháp luật.

- Nhiều Tòa án chỉ căn cứ vào kết quả cuối cùng (hợp đồng không ký) mà không phân tích sâu về nguyên nhân dẫn đến kết quả đó; thiếu đánh giá về thiện chí và sự phối hợp giữa các bên.

- Điều này dẫn đến tình trạng bên có thiện chí bị thiệt hại. Bên thiếu thiện chí lại được hưởng lợi do áp dụng sai chế tài phạt cọc hoặc trả lại tiền cọc không đúng luật.

c) Đề xuất giải pháp thực tiễn:

- Cần nâng cao năng lực và nhận thức của Thẩm phán về việc phân tích lỗi, thiện chí trong hợp đồng đặt cọc.

- Tăng cường sử dụng án lệ làm chuẩn mực hướng dẫn xét xử, tránh các phán quyết gây mâu thuẫn pháp lý và thiệt hại cho các bên.

- Khuyến khích các bên trong hợp đồng đặt cọc ghi rõ quyền và nghĩa vụ, quy định cụ thể về trường hợp vi phạm, nguyên nhân hợp lệ từ chối ký kết để tạo cơ sở pháp lý vững chắc hơn.

- Đẩy mạnh công tác tuyên truyền pháp luật và tư vấn cho người dân để họ hiểu rõ quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc, giảm thiểu tranh chấp không đáng có.

Quan điểm học thuật nhấn mạnh sự cần thiết của việc đánh giá thiện chí, lỗi vi phạm có căn cứ khách quan và chủ quan rõ ràng trước khi áp dụng phạt cọc. Quan điểm thực tiễn từ án lệ và việc áp dụng pháp luật lại cho thấy sự chưa đồng nhất và nhiều bất cập trong xét xử. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa lý luận và thực tiễn, cũng như hướng dẫn chi tiết từ cơ quan lập pháp và TAND Tối cao để bảo đảm công bằng, hiệu quả pháp lý trong giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

7. Kiến nghị hoàn thiện và hướng xử lý phù hợp:

7.1. Về phía thực tiễn xét xử:

- Cần xác định rõ ai là người từ chối giao kết hợp đồng? Vì đây là yếu tố then chốt để phân định quyền và nghĩa vụ.

- Không nên máy móc tuyên “trả lại cọc và phạt cọc” nếu không xác định được lỗi vi phạm nghĩa vụ của bên nhận cọc.

7.2. Về phía lập pháp:

- Cần có hướng dẫn cụ thể hơn về điều kiện “từ chối giao kết có lý do chính đáng” theo Điều 328 BLDS 2015.

- Cần ban hành thêm án lệ về hợp đồng đặt cọc. Đặc biệt, trong lĩnh vực bất động sản.

8. Kết luận

Hợp đồng đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phổ biến. Đặc biệt, trong các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Pháp luật hiện hành quy định khá rõ về hình thức, nội dung và hậu quả pháp lý của việc vi phạm hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, trong thực tiễn xét xử, việc xác định bên nào là bên vi phạm dẫn đến không thực hiện được hợp đồng chính vẫn còn nhiều bất cập, khiến cho bản án dễ bị đánh giá là thiếu khách quan hoặc gây thiệt hại cho bên không có lỗi.

Bản án 227/2025/DS-PT cho thấy tồn tại tiền lệ không tốt trong áp dụng pháp luật về hợp đồng đặt cọc, ảnh hưởng đến niềm tin của người dân vào công lý và hiệu lực pháp lý của hợp đồng đặt cọc. Việc xem xét lại, đặc biệt qua cơ chế giám đốc thẩm, là cần thiết để bảo đảm sự công bằng, khách quan và đúng pháp luật, góp phần ổn định môi trường giao dịch dân sự, bất động sản.

ThS. VÕ XUÂN CƯỜNG

Trưởng Bộ môn Đào tạo Công chứng viên và các chức danh tư pháp khác –

Học viện Tư pháp, Cơ sở tại TP. Hồ Chí Minh

TVVPL. ĐỖ MINH CHÁNH

Giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật TP. Hồ Chí Minh

Danh mục tài liệu tham khảo:

1. Quốc hội (2015). Bộ luật Dân sự. Luật số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015.
2. Tòa án nhân dân tối cao (2018). Án lệ số 25/2018/AL về Hợp đồng đặt cọc. Ban hành kèm Quyết định số 269/QĐ-CA ngày 06/11/2018.
3. Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh (2020). Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam – Tập II. Nxb Hồng Đức.
4. Nguyễn Ngọc Điện (2019). “Về hợp đồng đặt cọc và chế tài phạt cọc trong pháp luật dân sự Việt Nam”. Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 20, tr. 45–53.
5. Phạm Duy Nghĩa (2017). Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự 2015. Nxb Chính trị Quốc gia Sự thật.