Từ ngày 1/7/2025, Hồ sơ, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu như thế nào?

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 1/7/2025

Từ 1/7/2025, Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực thi hành với nhiều nội dung thay đổi về thẩm quyền thực hiện thủ tục hành chính, đất đai. Trước đó, khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai 2024 quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ do UBND huyện và UBND tỉnh thực hiện.

Thẩm quyền của UBND cấp tỉnh

Theo điểm a khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh có quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp sau:

- Tổ chức trong nước gồm:

• Cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, đơn vị vũ trang nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật.
• Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này (sau đây gọi là tổ chức kinh tế).

- Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc.

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ.

- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Thẩm quyền của UBND cấp huyện

Theo điểm b khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai 2024, UBND cấp huyện có quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp sau:

- Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân).

- Cộng đồng dân cư.

Tuy nhiên, từ 1/7/2025 sẽ không còn UBND huyện, do đó Nghị định 151/2025 được ban hành để phân quyền cho cấp xã thực hiện.

Như vậy, từ ngày 1/7/2025 thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ do UBND cấp tỉnh và Chủ tịch UBND cấp xã thực hiện.

Hình ảnh minh hoạ

. Hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất lần đầu

Tại Mục I Phần B Phục lục của Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với người đang sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.

Hồ sơ đăng ký đất đai gồm:

a) Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 ban hành kèm theo Nghị định này.

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, khoản 1, khoản 5 Điều 148, khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).

Trường hợp thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai mà có phần diện tích đất tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận đã cấp cho phần diện tích tăng thêm;

c) Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai;

d) Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự và giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai;

đ) Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ về việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai (nếu có);

e) Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

g) Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế đối với trường hợp có đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề;

h) Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất;

i) Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có);

k) Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu công trình không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 149 Luật Đất đai hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

l) Trường hợp quy định tại điểm a khoản 6 Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP thì nộp Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; chứng từ nộp phạt của người sử dụng đất;

m) Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

n) Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định của pháp luật thì nộp giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;

o) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 148, khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai thì nộp giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 về đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có).

+++ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền

(Xem chi tiết  tại điều 138 Luật đất đai 2024 và Điểm c Khoản 1, Điểm c Khoản 2, Khoản 3 Điều 24, Điều 36, 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP)

Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu từ ngày 1/7/2025 như thế nào?

Trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ngày 1/7/2025 được quy định tại khoản 2 Mục II.C Phần V Phụ lục I của Nghị định 151/2025 được thực hiện qua các bước như sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Người yêu cầu đăng ký chuẩn bị 01 bộ hồ sơ (như hướng dẫn bên trên)

Bước 2: Nộp hồ sơ đến cơ quan tiếp nhận

Người yêu cầu có thể nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua hình thức:

• Nộp trực tiếp tại: Bộ phận một cửa UBND cấp xã, Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Người yêu cầu đăng ký được lựa chọn một trong các nơi nộp hồ sơ trên địa bàn cấp tỉnh.

• Nộp thông qua dịch vụ bưu chính.

• Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

• Nộp trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Sau khi kiểm tra hồ sơ, nếu thiếu sót thì người yêu cầu phải bổ sung hồ sơ trong thời hạn cơ quan tiếp nhận hồ sơ yêu cầu. Nếu hồ sơ đầy đủ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ phát phiếu hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã nơi có đất.

Bước 4: Xác nhận hiện trạng đất

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, UBND cấp có thẩm quyền sẽ tiến hành các công việc sau:

- Trích lục bản đồ địa chính đối với nơi đã có bản đo địa chính. Đối với đất chưa có mảnh trích đo bản đồ địa chính thì đề nghị đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện việc trích đo bản đồ địa chính

- Xác nhận hiện trạng sử dụng đất có hay không có nhà ở, công trình xây dựng; tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.

- Xác nhận các nội dung nguồn gốc đất, sử dụng đất ổn định...

- Kiểm tra việc đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Niêm yết công khai các nội dung xác nhận theo Mẫu số 17 ban hành kèm theo Nghị định này tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời gian 15 ngày, đồng thời thực hiện xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung đã công khai (nếu có).

Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc trả hồ sơ cho người đăng ký

- Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND xã gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 đến cơ quan thuế để cơ quan thuế xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Sau đó người yêu cầu phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp được miễn nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, UBND xã sẽ thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai theo Mẫu số 16 ban hành kèm theo Nghị định này và chuyển đến nơi nộp hồ sơ để trả cho người yêu cầu đăng ký.

Bước 6: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện:

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Chuyển hồ sơ kèm theo bản sao Giấy chứng nhận đã cấp đến Văn phòng đăng ký đất đai để lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.

Luật gia, Trọng tài viên NGUYỄN ĐỨC HẢI

TRUNG TÂM TƯ VẤN PHÁP LUẬT TẠI TP.HCM