Vi bằng không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực

Ngày 08/01/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08/2020/NĐ-CP (Nghị định 08) về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại. Nghị định 08 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 24/02/2020. Theo đó, Nghị định 08 quy định một số điểm đáng lưu ý như sau:

1. Vi bằng không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực Nghị định 08 quy định về giá trị pháp lý của vi bằng như sau:

(1) Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

(2) Vi bằng phải được lập bằng văn bản tiếng Việt theo sự thỏa thuận giữa người yêu cầu và Trưởng Văn phòng Thừa phát lại.

(3) Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu, trong phạm vi toàn quốc.

(4) Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật và là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định pháp luật.

Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Theo đó, Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát triệu tập.

2. Thủ tục lập vi bằng được quy định chặt chẽ:

Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến, lập vi bằng và chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước người yêu cầu về vi bằng do mình lập. Việc ghi nhận sự kiện, hành vi trong vi bằng phải khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.

Nội dung thủ tục được quy định cụ thể như sau:

(1) Người yêu cầu phải cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập vi bằng (nếu có) và chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của các thông tin, tài liệu cung cấp. Khi lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng. Người yêu cầu phải ký hoặc điểm chỉ vào vi bằng.

(2) Vi bằng phải được Thừa phát lại ký vào từng trang, đóng dấu Văn phòng Thừa phát lại và ghi vào sổ vi bằng được lập theo mẫu do Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định.

(3) Vi bằng phải được gửi cho người yêu cầu và được lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về lưu trữ như đối với văn bản công chứng.

(4) Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày kết thúc việc lập vi bằng, Văn phòng Thừa phát lại phải gửi vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu có) đến Sở Tư pháp nơi Văn phòng Thừa phát lại đặt trụ sở để vào sổ đăng ký. Trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng.

Ngoài thừa phát, về mặt dân sự, thẩm phán hòa giải, các nhân viên công lực, chưởng kế, phụ tá công lý cũng có thể lập vi bằng.

Vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến; việc ghi nhận phải khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.

Trong các quyền của Thừa phát lại, vi bằng là một công việc tương đối mới và gần giống với hoạt động công chứng, nhưng rộng hơn.

Nếu công chứng chỉ chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch… bằng văn bản, thì lập vi bằng là việc Thừa phát lại lập văn bản trong đó ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.

Mua nhà đất công chứng vi bằng có an toàn không?

Thực tế hiện nay, nhiều người mua nhà bị nhầm tưởng vi bằng thừa phát lại có thể thay công chứng.

Giá trị của vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, cụ thể trong các trường hợp này là ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên nên vi bằng không có giá trị thay thế văn bản (hợp đồng) công chứng, chứng thực.

Vì không có giá trị pháp lý nên người mua sẽ không có quyền sử dụng đối với phần tài sản mà mình đã bỏ tiền ra mua. Do vậy, việc xây cất, sửa chữa, thế chấp, chuyển nhượng nhà đều không được phép.

Một số trường hợp vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi đã thế chấp tài sản ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tay) dẫn đến phát sinh tranh chấp.

Như vậy, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay, thông qua hình thức lập vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro đặc biệt là bên mua.