Về điều kiện bảo vệ người thứ ba ngay tình khi mua được tài sản bán đấu giá

Qua thực tiễn áp dụng BLDS năm 2015 cho thấy việc nhận thức và áp dụng quy định bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu còn nhiều điểm chưa thống nhất cụ thể như sau:
Điều 133 BLDS năm 2015 quy định bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu:
“1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.
2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại”.
Theo đó, nếu giao dịch dân sự đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình trong các trường hợp sau đây:
Một là, nếu đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu. Tức là không có giấy tờ chứng minh ai là chủ sở hữu tài sản thì việc chiếm hữu tài sản nghĩa là người đó có quyền sở hữu đối với tài sản đó. Vì vậy, giao dịch với người thứ ba đối với tài sản này vẫn có hiệu lực. Ví dụ như các tài sản không phải đăng ký như: Gia súc, gia cầm, vàng, tiền và một số vật dụng của cá nhân…
Hai là, đối với tài sản là bất động sản hoặc động sản có đăng ký quyền sở hữu thì về nguyên tắc, người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản mới có quyền thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản đó. Vì vậy, chỉ được coi là ngay tình khi người thứ ba nhận được tài sản này thông qua trình tự bán đấu giá tài sản…. Bởi vì, theo pháp luật về bán đấu giá tài sản, thì văn bản mua được tài sản bán đấu giá là cơ sở để người mua được tài sản đấu giá xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của mình. Mặc khác việc bảo vệ quyền của bên có quyền đối với tài sản là đối tượng của giao dịch bị vô hiệu được quy định tại khoản 3 Điều 133 BLDS năm 2015 đó là : “Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay  tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu... nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi, dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại”. Như vậy, trong khi một tài sản được đăng ký mà Điều 133 hướng đến chủ yếu là quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, có thể hiểu tinh thần chung của điều luật này là chủ sở hữu hay chủ thể có quyền khác (quyền sử dụng) đối với tài sản là đối tượng của giao dịch dân sự ban đầu bị tuyên vô hiệu chỉ có thể yêu cầu hay khởi kiện bên kia của hợp đồng là bên đã xác lập giao dịch với người thứ ba để yêu cầu bồi thường thiệt hại và hoàn trả các chi phí hợp lý khác đã bỏ ra trong việc thực hiện các quyền của mình.
Như vậy, so với BLDS năm 2005 thì Điều 133 BLDS năm 2015 có mở rộng hơn phạm vi bảo vệ quyền lợi cho người thứ ba ngay tình nhưng chưa thực sự tạo hành lang pháp lý vững chắc và hiệu quả. Qua thực tiễn áp dụng đối với các trường hợp bảo vệ người thứ ba ngay tình mua được tài sản thông qua thủ tục bán đấu giá tại các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Nhất là trong trong lỉnh vực thi hành án dân sự như: Sau khi có kết quả bán đấu giá tài sản người mua trúng đấu giá đã nhận tài sản và đã làm thủ tục sang tên quyền sử dụng thì người phải thi hành án khởi kiện yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá nhằm kéo dài thời gian phải thi hành án. Tuy nhiên, BLDS đã có quy định bảo vệ quyền lợi của người thứ ba mua được tài sản ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu. Nhưng cách hiểu và áp dụng pháp luật về dân sự còn chưa được thống nhất. Do vậy, hiện nay vẫn đang còn nhiều quan điểm trái chiều chưa được thống nhất. Tác giả đưa ra một vụ án cụ thể hiện đang có nhiều quan điểm chưa thống nhất để bạn đọc cùng tham khảo:
Tại Bản án dân sự số 85/2008/DSPT ngày 20/8/2008 của Tòa án nhân dân tỉnh L tuyên buộc ông Nguyễn Văn H và bà Lê Thị K phải trả cho Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển Nông thôn huyện L số tiền 390.000.000đ. Vì ông H và bà K không trả nên Chi cục Thi hành án Dân sự huyện L đã tiến hành kê biên tài sản của ông H, bà K gồm một thửa đất có diện tích 100.4 m2, Tọa lạc tại huyện L đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông H và bà K, trên đất có một căn nhà xây.
Ngày 10/4/2009, Chi cục thi hành án Dân sự huyện L đã ký hợp đồng ủy quyền bán đấu gía với Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh L, trong đó xác định giả khởi điểm là 377.000.000đ. Tại cuộc bán đấu gía ngày 28/5/2009 ông Nguyễn Khắc M đã trúng đấu giá với số tiền 610.000.000đ, nhưng ông M từ chối mua  nên giữa Chi cục THADS  huyện L và Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh L đã thanh lý hợp động.  Ngày 18/6/2009 Chi cục THADS huyện L tiếp tục ký hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản với Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh L và tại cuộc đấu giá ngày 03/7/2009 bà Nguyễn Thị T là người trúng đấu giá với số tiền 480.000.000đ và đã nhận tài sản đồng thời bà T đã sửa chữa, xây dựng lại căn nhà và đã được Ủy ban nhân dân huyện L cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà T sử dụng ổn định từ đó đến nay. Tuy nhiên, ông H cho rằng thủ tục bán đấu giá tài sản giữa Chi cục THADS huyện L và Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh L đã vi phạm pháp luật nên ông H khởi kiện đến Tòa án nhân dân huyện L yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá giữa Trung tâm Dịch vụ bản đấu giá tài sản tỉnh L và bà T. Tại thời điểm giải quyết vụ án trị giá đất và căn nhà bà T mua được đã xây dựng và sửa chữa trị giá  2.100.000.000đ. Hiện vụ án đang có 02 ý kiến không thống nhất.
Ý kiến thứ nhất cho rằng,do trong quá trình làm thủ tục bán đấu giá tài sản Chi cục THADS huyện L không tống đạt được thông báo thủ tục bán đấu gia cho ông H và bà K biết nhưng cũng không làm thủ tục niêm yết. Về trình tự thủ tục và phạm vi ủy quyền bán tài sản đấu giá và kết quả bán đấu giá tài sản của Chi cục THADS huyện L và Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh L có nhiều vi phạm về trình tự, thủ tục làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người phải thi hành án nên cần phải tuyên các hợp đồng ủy quyền bán đấu giá, hợp đồng mua bán tài sản trúng đấu giá vô hiệu, hủy kết quả bán đấu giá tài sản.
Ý kiến thứ hai cho rằng, trong quá trình thông báo và thủ tục bán đấu giá giữa Chi cục THADS huyện L và Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh L có vi phạm nhưng bà T sau khi mua được tài sản đã sửa chữa xây lại căn nhà. Tài sản của bà T mua của Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh L là ngay tình, trung thực. Do vậy, cần phải công nhận hợp đồng mua bán tài sản giữa bà T và Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh L.
Ý kiến của tác giả đồng ý với quan điểm thứ hai, bởi lẽ, việc Chi cục THADS sự huyện L không tống đạt được thông báo thụ tục bán đấu giá cho ông H và bà K biết nhưng cũng không làm thủ tục niêm yết. Về trình tự thủ tục và phạm vi ủy quyền bán tài sản trúng đấu giá và kết quả bán đấu giá tài sản giữa Chi cục THADS huyện L và Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh L có vi phạm về trình tự, thủ tục đây là lổi của Chi cục THADS huyện L và Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh L chứ bà T hoàn toàn không có lổi và là người mua được tài sản bán đấu giá ngay tình. Bời vì,  tại khoản 2 Điều 138 BLDS năm 2005 quy định “……..trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá ….”.Như vậy, đối chiếu với các quy định của pháp luật, giao dịch bán đấu giá tài sản giữa Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh L và bà T tuy Chi cục THADS  huyện L và Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh L có vi phạm một số thủ tục. Tuy nhiên, xét về thực tế bà T là người mua được tài sản ngay tình, trung thực của Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá, bà T đã nhận đất và nhà, đã sử dụng ổn định, sửa chữa cơi nới lại nhà, đã được Ủy ban nhân dân huyện L cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời bà T là người mua ngày tình, nên trong trường hợp này, Tòa án phải căn cứ vào Điều 138 BLDS năm 2005 để giải quyết theo hướng công nhận giao dịch bán đấu giá tài sản giữa Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh L và bà T. Bởi vì, việc bảo vệ bà T là người thứ ba ngay tình trong trường hợp tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là phù hợp với nguyên tắc đăng ký bất động sản đúng theo quy định tại thời điểm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu đối với bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu được tính từ thời điểm đăng ký theo Điều 168, Điều 439, Điều 692 của BLDS năm 2005 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; nhưng Tòa án phải xác định giá đất theo giá thị trường tại thời điểm bán đấu giá, trên cơ sở đó xem xét mức độ lỗi giữa Chi cục THADS  huyện L và Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh L về việc không tống đạt thông báo thủ tục bán đấu giá cho ông H và bà K biết và trong quá trình bán đấu giá không thực hiện đúng theo quy định của pháp luật; từ đó buộc Chi cục THADS huyện L và Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh L có trách nhiệm liên đới bồi thường cho ông H và bà K về chênh lệnh giá tại thời điểm bán đấu giá về căn nhà và phần đất nêu trên và tiền lãi của khoản tiền chênh lệnh kể từ thời điểm bán đấu giá đến thời điểm xét xử. Bởi vì, bà T là người thứ ba ngay tình mua được tài sản của ông H và bà K thông qua thủ tục bán đấu giá của Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh L bà T hoàn toàn không có lổi trong trường hợp này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của bà T.
Từ những khó khăn vướng mắc nêu trên, để cách hiểu và áp dụng pháp luật được thống nhất phù hợp với khoản 1 Điều 7 Luật đấu giá tài sản năm 2016. Tác giả đề nghị sửa đổi, bổ sung và ban hành các văn bản hướng dẫn theo hướng:
Đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 133 BLDS năm 2015 như sau: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản do người thứ ba chiếm hữu ngay  tình đã được đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà sau đó tài sản đã hoàn tất thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó đã xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu, kể cả trong trường hợp giao dịch với người thứ ba chưa được đăng ký, trừ trường hợp có căn cứ chứng minh người thứ ba biết hoặc phải biết tài sản là đối tượng của giao dịch đã bị chiếm đoạt bất hợp pháp hoặc ngoài ý chí của chủ sở hữu”.
Đề nghị Liên ngành tư pháp trung ương cần có văn bản hướng dẫn đối với các trường hợp người thứ ba mua được tài sản thông qua thủ tục bán đấu giá của cơ quan THADS ngay tình. Theo đó, nếu chỉ vi phạm trình tự, thủ tục của cơ quan THADS thì Tòa án vẫn công nhận hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba./.