Kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật

Đối tượng của kinh doanh bất động sản là tài sản có giá trị cao. Tuy nhiên, không phải bất động sản nào cũng được đưa vào kinh doanh bất động sản  mà phải đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật. Chính vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 ra đời đã quy định những vấn đề chung về kinh doanh bất động sản, trong đó có các loại hình kinh doanh bất động sản cụ thể.

1. Quy định của pháp luật về các loại hình kinh doanh bất động sản

Thứ nhất, về chủ thể kinh doanh.

Chủ thể của các loại hình kinh doanh bất động sản có sẵn là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam và cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Còn chủ thể kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai gồm chủ đầu tư dự án bất động sản, hộ gia đình, cá nhân được kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Thứ hai, các loại bất động sản đưa vào kinh doanh.

Luật kinh doanh bất động sản quy định các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm:

(1) Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

(2) Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

(3) Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

(4) Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Từ các căn cứ trên ta có thể tóm gọn lại thành 2 nhóm bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm:

(i) Bất động sản có sẵn: bao gồm Nhà công trình xây dựng, các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai;

(ii) Bất động sản hình thành trong tương lai: Nhà công trình xây dựng trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng có nhiều loại: công trình xây dựng trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các công trình kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch; nhà đất xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, các doanh nghiệp; đất nghĩa trang, nghĩa địa… Các chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà, công trình xây dựng trên đất và thực hiện các giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật để thu lợi nhuận.

Thứ ba, điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh.

Đối với kinh doanh bất động sản có sẵn. Căn cứ theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bất động sản có sẵn được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng điều kiện sau:

(1) Đối với bất động sản là nhà, công trình xây dựng, các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng điều kiện:

(i) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

(ii) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình gắn liền với đất;

(iii) Không bị kê biển để bảo đảm thi hành;

(2) Đối với các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất thì điều kiện gồm:

(i) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

(ii) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

(iv) Trong thời hạn sử dụng đất.

Đối với kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Căn cứ theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm:

(i) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;

(ii) Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Theo quy định trên, một trong những bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là phải có giấy tờ về đất. Các giấy tờ về quyền sử dụng đất đó được quy định cụ thể tại Luật Đất đai năm 2013. Khắc phục tình trạng thời gian qua nhiều chủ đầu tư huy động vốn trái phép, chiếm dụng vốn của khách hàng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 đã có những quy định chặt chẽ về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án. Theo đó, đối với nhà ở thương mại, chủ đầu tư huy động vốn từ tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo “hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ quy định là bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định chỉ được phân chia lợi nhuận trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn theo quy định này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Điều 68 Luật Nhà ở năm 2014 cũng đã quy định, các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, thì không có giá trị pháp lý. Do vậy, khi ký hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản, các chủ đầu tư và khách hàng vừa phải tuân thủ pháp luật dân sự, vừa phải tuân thủ pháp luật về nhà ở. Hợp đồng phải đúng về hình thức thì mới không bị tuyên bố là giao dịch vô hiệu.

Thứ tư, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở.

Đối với kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở được thực hiện: Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai…

So với quy định trước đây, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Quy định bảo lãnh nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng và an toàn trong đầu tư kinh doanh bất động sản, tránh tình trạng các chủ đầu tư không đủ vốn cũng đầu tư kinh doanh dự án, đầu tư dự án dàn trải, sử dụng vốn huy động sai mục đích, kéo dài thời gian bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hoặc không đầu tư dự án theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, gây thiệt hại cho khách hàng. Bên mua, bên thuê mua nhà được cấp bản sao hợp đồng bảo lãnh trước khi ký kết hợp đồng mua bán. Khi được bàn giao nhà, hợp đồng bảo lãnh hết hiệu lực. Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng tiến độ và có yêu cầu bên mua, thuê mua nhà thì bên bảo lãnh hoàn trả lại số tiền ứng trước cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà.

Luật cũng quy định cụ thể, rõ ràng hơn về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai: Việc thanh toán trong giao dịch được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Bên cạnh đó, pháp luật kinh doanh bất động sản không quy định cụ thể việc thanh toán trong giao dịch thuê mua nhà, công trình xây dựng, mà chỉ quy định là bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê, sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì trở thành chủ sở hữu. Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định cụ thể hơn, theo đó người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

Thứ năm, thanh toán trong giao dịch bất động sản và trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

Đối với thanh toán trong giao dịch bất động sản có sẵn thì việc thanh toán do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng.

Đối với thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai thì việc thanh toán được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua. Như vậy, người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho người khác.

Thứ sáu, vấn đề chuyển nhượng bất động sản.

Đối với kinh doanh bất động sản có sẵn, việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng thì: (1) Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên thuê mua vào văn bản chuyển nhượng; (2)    Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với bên cho thuê mua. Bên cho thuê mua có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng; (3) Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (4) Việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định trên không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội.

Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:

1) Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng; (2) Bên chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

2. Những hạn chế và hướng đề xuất hoàn thiện:

Thứ nhất, điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh

Đối với kinh doanh bất động sản có sẵn, Theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì điều kiện của tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, mức vốn pháp định này quá cao đối với doanh nghiệp nhỏ nhưng hoạt động thường xuyên, vì vậy nên điều chỉnh lại mức vốn pháp định cho phù hợp.
Đối với kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, trên thực tế, dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 đã có những quy định cụ thể về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án bất động sản, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách “lách luật” để huy động vốn. Dù chưa đủ điều kiện nhưng nhiều chủ đầu tư đã ký các hợp đồng “Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ”, nêu rõ giá trị đầu tư là khoản tiền tương đương với 30% giá trị căn hộ, quy định việc thanh toán như một hợp đồng mua bán nhà ở. Nguyên nhân của tình trạng này là do Luật Kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng đặt cọc. Có hai dạng lách luật mà một số chủ đầu tư đang lợi dụng thực hiện, đó là thỏa thuận “đặt cọc đăng ký chỗ” để bảo đảm thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán khi xây dựng dự án và thỏa thuận “hứa bán”, thực chất là một dạng đặt cọc của giao dịch có điều kiện để cam kết “khi có đủ điều kiện” sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán theo Điều 120 Bộ luật Dân sự năm 2015 “Giao dịch dân sự có điều kiện”, bên cạnh đó có thể kèm theo hình thức “đặt cọc”, có nghĩa giao dịch có điều kiện kèm theo đặt cọc. Ngoài ra, còn một dạng khác nữa là ký hợp đồng huy động vốn phát triển dự án và được nhận sản phẩm . Đối với nhà ở xã hội (nhà ở cho đối tượng chính sách, những người có thu nhập thấp) cũng có tình trạng ký hợp đồng góp vốn, nhận tiền cọc, hứa mua hứa bán rồi thu tiền chênh lệch như nhà ở thương mại thì không còn tính chất là chính sách xã hội nữa, vì vậy nên điều chỉnh lại cho phù hợp với tình hình thực tế.

Thứ hai, đối với chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật

Đối với kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được quy định chưa chặt chẽ và chưa đủ tính răn đe. Theo quy định tại Nghị định sô 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao nhất đối với các hành vi bị cấm chỉ là 300 triệu đồng. Nếu so với lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽ hở của pháp luật trong một dự án bất động sản quy mô lớn hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng thì mức phạt này là quá thấp, nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các chủ thể khác. Chế tài pháp luật bên cạnh tính trừng phạt, khắc phục hậu quả còn mang phải tính ngăn chặn, phòng ngừa hành vi vi phạm pháp luật. Vì vậy, các chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong lĩnh vực mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải thực sự đủ mạnh, phải nghiêm khắc hơn nữa thì mới có tác dụng ngăn chặn, răn đe, phòng ngừa các hành vi trái pháp luật.

Thứ ba, đối với bảo lãnh của các tổ chức tín dụng

Thực tế đã có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía các tổ chức tín dụng. Nguyên nhân là do một số chủ đầu tư cho rằng,do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn. Một lý do khác nữa là bởi việc bảo lãnh cho dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tồn đọng rất nhiều rủi ro, ngân hàng phải chịu trách nhiệm lớn đối với khách hàng trong khi chỉ nhận lại mức phí dịch vụ bảo lãnh khiêm tốn dẫn đến các ngân hàng e ngại, né tránh việc chấp nhận bảo lãnh cho các dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Như vậy, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định khá chi tiết về các loại hình kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên trong thực tiễn vẫn còn những hạn chế nhất định nên việc hoàn thiện những hạn chế đó trong thời gian tới là rất cần thiết./.