Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền công chứng mua, bán nhà ở hay không?

“Vợ chồng tôi có mua của ông B. một lô đất có nhà cấp 4 vào năm 2007. Hợp đồng này có công chứng của UBND xã. Năm 2012, lô đất này bị cưỡng chế thi hành bản án đối với ông B. để trả nợ. Hợp đồng chuyển nhượng này có trước khi thi hành án. Xin hỏi, việc thi hành án đó có đúng pháp luật không? Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và nhà đó có giá trị pháp lý không? Mong nhận được tư vấn”.

Trả lời có tính chất tham khảo:

Về việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở: Theo quy định của pháp luật về công chứng thì Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền công chứng, mà chỉ có thẩm quyền chứng thực. Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng này phải được công chứng tại Văn phòng công chứng theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Công chứng. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở nêu trên có công chứng của UBND phường sở tại là chưa đúng quy định của pháp luật về mua bán nhà ở.

Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: Theo quy định tại Điều 168 Bộ luật Dân sự về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản tại khoản 1 và Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở cho bên mua đối với hợp đồng mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân, thì quyền sở hữu nhà ở được xác lập (chuyển cho) bên mua nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng (công chứng hợp pháp).

Vì thế, ông mua nhà nhưng chưa thực hiện đúng việc công chứng, chưa đăng ký quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nên về mặt pháp lý nhà ở và quyền sử dụng đất chưa chuyển cho ông, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đó chưa hoàn thành.

Kể từ thời điểm có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc trong trường hợp đã bị áp dụng biện pháp ngăn chặn, biện pháp khẩn cấp tạm thời, ... mà tài sản bị bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố cho người khác, người phải thi hành án không thừa nhận tài sản là của mình thì bị kê biên, xử lý để thi hành án.

Thủ tục giải quyết yêu cầu của cơ quan thi hành án dân sự, đương sự về việc xác định quyền sở hữu, phân chia tài sản hoặc giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phát sinh trong quá trình thi hành án thuộc thẩm quyền của Toà án theo khoản 4 Điều 179 Luật Thi hành án dân sự được thực hiện theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Hết thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo mà không có người khởi kiện thì cơ quan thi hành án xử lý tài sản theo quy định của pháp luật, trường hợp có người khởi kiện thì cơ quan thi hành án chỉ xử lý tài sản khi có bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật.

Ông có thể kiện đòi bồi thường thiệt hại từ người đã bán nhà cho ông nếu người bán nhà bán sau khi có bản án của Tòa án mà không dùng tiền để thi hành án nhằm bảo vệ quyền lợi của mình.