Từ khóa: Đặt cọc, hợp đồng đặt cọc, đơn phương chấm dứt hợp đồng, giao dịch bất động sản, công chứng, văn bản công chứng, hiệu lực hợp đồng, hậu quả pháp lý.

Đặt vấn đề

Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, hợp đồng đặt cọc được các bên sử dụng phổ biến nhằm bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS 2015), đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (khoản 1 Điều 328). Từ đó, có thể thấy đối tượng của hợp đồng đặt cọc là tài sản đặt cọc, còn việc chuyển nhượng bất động sản chỉ là giao dịch dự kiến sẽ được xác lập trong tương lai.

Trong quá trình thực hiện, vì nhiều lý do khác nhau, không ít trường hợp phát sinh việc một bên không tiếp tục giao kết hoặc thực hiện hợp đồng như đã dự kiến. Khi đó, vấn đề đặt ra là cách thức xử lý quan hệ đặt cọc, đặc biệt trong trường hợp hợp đồng đã được công chứng. Trong thực tiễn hành nghề, tồn tại quan điểm cho rằng đối với hợp đồng đã được công chứng, việc chấm dứt hoặc hủy bỏ phải có sự thỏa thuận của tất cả các bên và được công chứng theo trình tự tương ứng, dựa trên việc dẫn chiếu các quy định của Luật Công chứng 2024 (LCC 2024) về sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng (khoản 1 Điều 53).

Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định này để xác định khả năng chấm dứt hợp đồng đặt cọc cần được xem xét thận trọng. LCC 2024 điều chỉnh hoạt động công chứng nhằm chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch tại thời điểm công chứng (khoản 1 Điều 2), đồng thời quy định thủ tục đối với việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng (Điều 42 và Điều 53). Các quy định này chủ yếu điều chỉnh hình thức và thủ tục công chứng đối với văn bản ghi nhận sự thay đổi hoặc chấm dứt hợp đồng, không trực tiếp quy định căn cứ làm chấm dứt quan hệ nghĩa vụ theo pháp luật dân sự.

Trong khi đó, BLDS 2015 quy định rõ các trường hợp chấm dứt hợp đồng, bao gồm việc hợp đồng bị hủy bỏ hoặc bị đơn phương chấm dứt thực hiện (khoản 4 Điều 422), đồng thời xác định hậu quả pháp lý của việc đơn phương chấm dứt, theo đó hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo và các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ (khoản 3 Điều 428). Đối với hợp đồng đặt cọc, pháp luật còn quy định cơ chế xử lý tài sản đặt cọc khi một bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Sự tồn tại song song của hai nhóm quy định này cho thấy vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc đã được công chứng không chỉ là vấn đề thủ tục công chứng, mà còn liên quan đến việc xác định phạm vi áp dụng của pháp luật dân sự về nghĩa vụ và hợp đồng. Việc chưa phân định rõ mối quan hệ này đã dẫn đến những cách hiểu và áp dụng pháp luật khác nhau trong thực tiễn.

Thực tiễn xét xử cũng cho thấy sự chưa thống nhất. Trong một vụ việc tại thành phố Cần Thơ năm 2023, Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng hợp đồng đặt cọc vô hiệu do đối tượng chuyển nhượng nêu trong hợp đồng đặt cọc đang được thế chấp, trong khi Tòa án cấp phúc thẩm lại xác định hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm cho việc chuyển nhượng và đối tượng của hợp đồng là tiền nên không bị ảnh hưởng bởi tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất.[1] Sự khác biệt này phản ánh việc nhận thức về bản chất pháp lý của hợp đồng đặt cọc và phạm vi điều chỉnh của nó vẫn còn chưa thống nhất.

Bên cạnh đó, thực tiễn giao dịch cũng ghi nhận tình trạng một bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng không tiến hành thủ tục chấm dứt, dẫn đến việc giao dịch bị kéo dài, gây thiệt hại cho bên còn lại. Điều này cho thấy nhu cầu cần thiết phải làm rõ cách hiểu và hướng áp dụng pháp luật đối với hợp đồng đặt cọc đã được công chứng.[2]

Từ những vấn đề nêu trên, bài viết đặt ra câu hỏi nghiên cứu: việc hợp đồng đặt cọc mua bán, chuyển nhượng bất động sản đã được công chứng có làm phát sinh giới hạn đối với quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự hay không. Trên cơ sở đó, bài viết hướng đến việc làm rõ rằng công chứng không làm thay đổi bản chất của quan hệ nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đặt cọc, và việc xác định khả năng chấm dứt hợp đồng cần được xem xét trên cơ sở các quy định của pháp luật dân sự.

Trong phạm vi nghiên cứu, bài viết chỉ tập trung vào hợp đồng đặt cọc mua bán, chuyển nhượng bất động sản đã được công chứng, với đối tượng phân tích là thỏa thuận bảo đảm bằng tài sản nhằm ràng buộc các bên tiến tới hợp đồng chính.

1. Cơ sở pháp lý của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc mua bán, chuyển nhượng bất động sản đã được công chứng

1.1. Bản chất pháp lý của hợp đồng đặt cọc trong quan hệ mua bán, chuyển nhượng bất động sản

Theo khoản 1 Điều 328 BLDS 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Từ cấu trúc của điều luật có thể xác định ba đặc điểm có ý nghĩa nền tảng cho các lập luận sau: Thứ nhất, hợp đồng đặt cọc là một thỏa thuận tồn tại độc lập so với hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng chuyển nhượng dự kiến được giao kết sau đó[3]; chức năng của nó là bảo đảm cho việc hình thành hoặc thực hiện giao dịch trong tương lai, chứ không cấu thành chính giao dịch đó. Thứ hai, đối tượng trực tiếp của hợp đồng đặt cọc là tài sản đặt cọc, thường là tiền; bất động sản mới là đối tượng của hợp đồng chính mà các bên hướng tới. Thứ ba, việc một hợp đồng đặt cọc gắn với mục tiêu mua bán hoặc chuyển nhượng bất động sản không làm biến đổi cấu trúc pháp lý cơ bản của nó thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay hợp đồng mua bán nhà ở. Chính sự phân biệt này là tiền đề để tách bạch giữa hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc với điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chính về bất động sản.

Từ phương diện học thuật, điều quan trọng không phải là nhấn mạnh hợp đồng đặt cọc “phụ thuộc” vào bất động sản theo nghĩa đối tượng của nó là bất động sản, mà phải xác định rằng đây là một thỏa thuận có mục đích bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính. Cách hiểu này phù hợp với nhận định trong thực tiễn xét xử. Cụ thể, Tòa án cấp phúc thẩm tại Cần Thơ cho rằng trong quan hệ đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng đặt cọc là khoản tiền đặt cọc, không phải quyền sử dụng đất đang bị thế chấp; nếu việc ký hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện khi thửa đất chưa đủ điều kiện pháp lý thì khi đó vấn đề vô hiệu trước hết đặt ra đối với hợp đồng chuyển nhượng, không đương nhiên làm vô hiệu thỏa thuận đặt cọc.[4] Nhận định này không phải là quy tắc chung cho mọi trường hợp, nhưng nó có giá trị gợi mở nhằm phân biệt biện pháp “bảo đảm giao kết” với giao dịch “chuyển dịch quyền đối với bất động sản”.

1.2. Quy định pháp luật về đặt cọc và ý nghĩa của cách thiết kế hậu quả pháp lý

Điều 328 BLDS 2015 không chỉ định nghĩa đặt cọc mà còn thiết kế cơ chế xử lý hậu quả khi hợp đồng chính không được giao kết hoặc không được thực hiện. Theo khoản 2 điều luật này, nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại hoặc trừ vào nghĩa vụ thanh toán; nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện thì phải hoàn trả tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quy định này cho thấy pháp luật không thiết kế đặt cọc như một cơ chế buộc các bên phải tiếp tục giao dịch bằng mọi giá, mà chấp nhận khả năng một bên không tiếp tục thực hiện và ấn định trước hậu quả tài sản tương ứng.[5]

Cần lưu ý rằng Điều 328 BLDS 2015 không sử dụng thuật ngữ “đơn phương chấm dứt hợp đồng”, mà dùng cụm từ “từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng”. Cách diễn đạt này thể hiện việc các nhà làm luật đã dự liệu tình huống một bên rút khỏi quá trình giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính, đồng thời thiết lập cơ chế phân bổ rủi ro tài sản giữa các bên. Theo đó, hậu quả mất cọc hoặc phạt cọc là công cụ cân bằng lợi ích khi giao dịch không được tiếp tục, không chỉ giới hạn trong các trường hợp bất khả kháng hoặc vô hiệu.

Tuy nhiên, không thể đồng nhất mọi hành vi không tiếp tục giao kết hoặc thực hiện hợp đồng với trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng theo Điều 428 BLDS 2015. Điều 328 điều chỉnh hậu quả chuyên biệt trong quan hệ đặt cọc, trong khi Điều 428 quy định cơ chế chấm dứt hợp đồng khi có căn cứ luật định hoặc theo thỏa thuận. Việc không phân biệt hai quy định này có thể dẫn đến cách hiểu sai rằng chỉ cần thông báo chấm dứt thì bên thực hiện không phải chịu trách nhiệm trong mọi trường hợp, điều này không phù hợp với cấu trúc và tinh thần của của BLDS 2015.

Từ góc độ nghiên cứu, Điều 328 có ý nghĩa ở chỗ thể hiện tư tưởng lập pháp cho phép xử lý việc “không tiếp tục giao dịch” thông qua cơ chế tài sản tương đối rõ ràng. Đây là cơ sở để khẳng định rằng việc hợp đồng đặt cọc đã được công chứng không làm mất đi khả năng chấm dứt hoặc không tiếp tục thực hiện quan hệ hợp đồng.

1.3. Quy định của pháp luật dân sự về chấm dứt hợp đồng, hủy bỏ hợp đồng và đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

Điều 422 BLDS 2015 quy định hợp đồng chấm dứt trong nhiều trường hợp, trong đó khoản 4 xác định một căn cứ là hợp đồng bị hủy bỏ hoặc bị đơn phương chấm dứt thực hiện. Quy định này khẳng định đơn phương chấm dứt là một cơ chế pháp lý được thừa nhận trong hệ thống pháp luật dân sự, không phải hiện tượng nằm ngoài khuôn khổ pháp luật.

Tuy nhiên, Điều 428 BLDS 2015 đặt ra những giới hạn rõ ràng đối với cơ chế này. Theo khoản 1, một bên chỉ có quyền đơn phương chấm dứt và không phải bồi thường khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hoặc trong trường hợp có thỏa thuận hoặc luật quy định. Khoản 3 xác định thời điểm chấm dứt là khi bên kia nhận được thông báo; từ thời điểm đó, các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ các thỏa thuận liên quan đến phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp. Đáng chú ý, khoản 5 quy định nếu việc đơn phương chấm dứt không có căn cứ theo khoản 1 thì bên chấm dứt được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải chịu trách nhiệm dân sự. Như vậy, thông báo chấm dứt không tự thân làm phát sinh tính hợp pháp của việc chấm dứt, mà phụ thuộc vào căn cứ pháp lý của hành vi đó.

Trong quan hệ đặt cọc, mối liên hệ giữa Điều 328 và Điều 428 cần được hiểu theo hướng: Điều 428 quy định khung chung về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, còn Điều 328 điều chỉnh hậu quả tài sản trong trường hợp không tiếp tục giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khi việc chấm dứt có căn cứ theo khoản 1 Điều 428, hậu quả pháp lý cần được xem xét trong mối liên hệ với thỏa thuận đặt cọc và các nghĩa vụ liên quan. Ngược lại, nếu việc chấm dứt không có căn cứ, hành vi này bị coi là vi phạm nghĩa vụ; khi đó, ngoài hệ quả về đặt cọc theo Điều 328, trách nhiệm bồi thường thiệt hại còn phụ thuộc vào thiệt hại thực tế, quan hệ nhân quả, lỗi và thỏa thuận giữa các bên.

1.4. Quy định của Luật Công chứng về sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ giao dịch đã được công chứng

Luật Công chứng 2024 xác định công chứng là dịch vụ công do công chứng viên thực hiện nhằm chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao dịch (khoản 1 Điều 2). Điều này cho thấy công chứng không chỉ liên quan đến hình thức văn bản mà còn bao hàm việc kiểm tra, xác nhận nội dung pháp lý của giao dịch. Trong quá trình công chứng, công chứng viên có trách nhiệm giải thích quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý; kiểm tra hồ sơ, làm rõ các yếu tố liên quan đến ý chí, năng lực hành vi, đối tượng giao dịch và từ chối công chứng nếu giao dịch vi phạm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội.[6] Do đó, đối với hợp đồng đặt cọc về bất động sản đã được công chứng, có thể xác định rằng tại thời điểm công chứng, giao dịch đã được kiểm tra và xác nhận về tính hợp pháp trong phạm vi luật định.

Theo Điều 6 LCC 2024, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và đóng dấu, có giá trị thi hành đối với các bên và là căn cứ để thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan. Vì vậy, hợp đồng đặt cọc đã được công chứng không chỉ là chứng cứ về việc giao kết mà còn có hiệu lực pháp lý ràng buộc các bên. Chính đặc điểm này giải thích xu hướng thận trọng của công chứng viên khi xem xét công chứng giao dịch mới trong trường hợp hợp đồng đặt cọc trước đó chưa được xử lý dứt điểm (chấm dứt hiệu lực).

Điều 53 LCC 2024 quy định việc công chứng văn bản sửa đổi, bổ sung hoặc thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đã được công chứng phải có sự tham gia hoặc cam kết của tất cả các bên; đồng thời, việc công chứng phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện giao dịch trước đó. Quy định này cho thấy LCC điều chỉnh thủ tục công chứng đối với văn bản ghi nhận sự thay đổi hoặc chấm dứt giao dịch, chứ không trực tiếp xác định căn cứ làm chấm dứt quan hệ nghĩa vụ theo pháp luật dân sự.

Do đó, từ Điều 53 LCC 2024 không thể suy diễn rằng một bên hoàn toàn không có khả năng làm phát sinh hậu quả chấm dứt hợp đồng theo cơ chế đơn phương của pháp luật dân sự. Việc đồng nhất điều kiện công chứng của văn bản chấm dứt với căn cứ chấm dứt hợp đồng có thể dẫn đến cách hiểu mở rộng không phù hợp, khi một quy định về thủ tục bị chuyển hóa thành hạn chế đối với quyền dân sự mà luật không đặt ra.

2. Thực tiễn áp dụng pháp luật và những bất cập trong việc xác định khả năng đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc đã được công chứng

2.1. Tồn tại hai hướng tiếp cận khác nhau về số phận pháp lý của hợp đồng đặt cọc đã được công chứng

Trong thực tiễn áp dụng pháp luật hiện nay tồn tại sự không thống nhất trong cách tiếp cận khi giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc đã được công chứng. Một hướng tiếp cận dựa trên pháp luật công chứng, cho rằng hợp đồng đặt cọc, nếu chưa có văn bản hủy bỏ hoặc thỏa thuận chấm dứt được công chứng đúng thủ tục, vẫn tiếp tục ràng buộc các bên.[7] Hướng tiếp cận còn lại dựa trên BLDS 2015, coi hợp đồng đặt cọc là một hợp đồng dân sự có chức năng bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính, do đó cần được xử lý trên cơ sở các quy định về đặt cọc và chấm dứt hợp đồng tại Điều 328, Điều 422 và Điều 428.

Sự khác biệt này không chỉ nằm ở cách viện dẫn quy định pháp luật mà còn dẫn đến hai cách giải quyết khác nhau trong thực tiễn. Theo hướng tiếp cận từ pháp luật công chứng, vấn đề được đặt ra là liệu đã có văn bản công chứng ghi nhận việc chấm dứt hay chưa. Ngược lại, theo pháp luật dân sự, trọng tâm là việc một bên có tiếp tục giao kết hoặc thực hiện hợp đồng hay không, hành vi đó có căn cứ hay không và hậu quả pháp lý phát sinh. Chính sự khác biệt trong cách tiếp cận này khiến cùng một quan hệ đặt cọc đã được công chứng có thể bị đánh giá theo những logic khác nhau.

2.2. Hợp đồng đặt cọc công chứng vẫn tiếp tục ràng buộc cho đến khi được hủy bỏ theo thủ tục công chứng

Một biểu hiện rõ của quan điểm này được thể hiện trong bài viết “Hợp đồng đặt cọc công chứng, có được đơn phương hủy?” đăng trên Tạp chí Tòa án điện tử. Từ một vụ việc tại huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh, tác giả cho rằng hợp đồng đặt cọc quy định thời hạn 03 tháng để thực hiện chuyển nhượng nhưng không có điều khoản về việc tự chấm dứt khi hết thời hạn; do đó, hợp đồng vẫn tiếp tục ràng buộc các bên và việc chấm dứt “chỉ có một cách duy nhất” là hủy bỏ theo Điều 51 LCC 2014.[8]

Lập luận này dựa trên quy định của Luật Công chứng về việc hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng phải có sự thỏa thuận của tất cả các bên và được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng. Từ việc các bên không có thỏa thuận hủy bỏ, bài viết cho rằng hợp đồng đặt cọc vẫn tiếp tục tồn tại và ràng buộc.[9]

Quan điểm tương tự cũng được ghi nhận trong thực tiễn hành nghề. Theo ý kiến được dẫn trên Báo Pháp Luật TP.HCM, đối với hợp đồng đặt cọc đã được công chứng, việc hủy bỏ phải tuân thủ quy định về công chứng văn bản hủy bỏ với sự tham gia của tất cả các bên.[10] Điều này cho thấy một nhận thức phổ biến rằng hợp đồng đặt cọc đã được công chứng không thể chấm dứt chỉ bằng ý chí của một bên.

Cách hiểu này có cơ sở nhất định từ pháp luật công chứng. LCC 2024 quy định văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm ký và đóng dấu, có hiệu lực thi hành đối với các bên và là căn cứ để thực hiện các thủ tục liên quan.[11] Đồng thời, Điều 53 quy định việc công chứng văn bản sửa đổi, bổ sung hoặc chấm dứt hợp đồng đã được công chứng phải có sự thỏa thuận của tất cả các bên. Khi nhấn mạnh giá trị ổn định của văn bản công chứng, việc hình thành cách tiếp cận thận trọng đối với khả năng đơn phương chấm dứt là điều có thể lý giải.

2.3. Hợp đồng đặt cọc công chứng là hợp đồng dân sự, nên việc không tiếp tục giao kết hoặc thực hiện phải được xử lý theo Bộ luật Dân sự

Đối lập với các quan điểm nêu trên là cách tiếp cận coi hợp đồng đặt cọc, dù đã được công chứng, vẫn là một hợp đồng dân sự có đối tượng trực tiếp là tài sản đặt cọc và có chức năng bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính. Theo khoản 2 Điều 328 BLDS 2015, nếu một bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì hậu quả được xử lý thông qua cơ chế mất cọc hoặc phạt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Quy định này cho thấy pháp luật đã dự liệu tình huống một bên không tiếp tục giao dịch và lựa chọn cơ chế xử lý bằng hậu quả tài sản, thay vì loại trừ khả năng đó.

Cùng với đó, Điều 422 và Điều 428 BLDS 2015 xác định việc hợp đồng có thể bị chấm dứt do bị hủy bỏ hoặc bị đơn phương chấm dứt thực hiện, đồng thời quy định hậu quả pháp lý của việc chấm dứt. Điều này cho thấy việc không tiếp tục thực hiện hợp đồng là tình huống đã được đặt trong khuôn khổ pháp luật dân sự, không phải là hiện tượng nằm ngoài hệ thống điều chỉnh như đã nói ở trên.

Cách tiếp cận này cũng được phản ánh trong thực tiễn. Trong một vụ việc tại quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ, cấp sơ thẩm cho rằng hợp đồng đặt cọc vô hiệu do quyền sử dụng đất đang bị thế chấp, nhưng cấp phúc thẩm lại xác định hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm cho việc chuyển nhượng, với đối tượng là tiền, không phải quyền sử dụng đất; do đó vấn đề pháp lý chỉ phát sinh ở hợp đồng chuyển nhượng, không phải hợp đồng đặt cọc.[12] Nhận định này cho thấy cần tách bạch hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng để đánh giá đúng bản chất pháp lý của từng giao dịch.

Một số quan điểm thực tiễn còn cho rằng, ngay cả khi hợp đồng đặt cọc đã được công chứng chưa bị hủy bỏ theo quy định của pháp luật công chứng, công chứng viên vẫn có thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng nếu tại thời điểm công chứng không tồn tại tranh chấp đối với quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, tranh chấp (nếu có) chỉ liên quan đến quan hệ đặt cọc giữa các bên, không làm phát sinh tình trạng tranh chấp đối với bất động sản theo nghĩa pháp lý.[13]

2.4. Thực tiễn bất cập: “treo hợp đồng đặt cọc” dù thời hạn đã hết và một bên đã lựa chọn “bỏ cọc”

Sự đối lập giữa hai luồng quan điểm đã làm phát sinh một bất cập rõ rệt trong thực tiễn giao dịch bất động sản: hợp đồng đặt cọc đã được công chứng có thể bị “treo” trong thời gian dài, dù thời hạn để tiến tới hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã hết và một bên thực tế không còn ý chí tiếp tục giao dịch. Đây không phải là giả định. Bài viết trên Tạp chí Tòa án điện tử cho thấy, sau khi hết thời hạn 03 tháng theo hợp đồng đặt cọc số 020646, hợp đồng vẫn được coi là còn hiệu lực và chỉ có thể chấm dứt theo thủ tục hủy bỏ theo LCC.[14]

Khi cách hiểu này được áp dụng trong thực tiễn công chứng, hệ quả là bên nhận đặt cọc có thể không thể tiếp tục chuyển nhượng hoặc xác lập giao dịch mới với người khác, mặc dù bên đặt cọc đã không còn thực hiện nghĩa vụ. Báo Pháp Luật TP.HCM phản ánh tình trạng người bán bị “mắc kẹt” vì hợp đồng đặt cọc công chứng; mặc dù theo Điều 328 Bộ luật Dân sự, bên nhận đặt cọc có quyền xử lý tài sản đặt cọc khi bên kia vi phạm, nhưng trên thực tế vẫn gặp trở ngại do hợp đồng đặt cọc chưa được hủy bỏ.[15]

Trong cuốn sách Bình Luận khoa học Luật Công chứng 2024, tác giả Tuấn Đạo Thanh đã đưa ra nội dung bình luận cho ý thứ nhất của khoản 1 Điều 53 như sau: “Nội dung nêu trên không được áp dụng trong trường hợp “pháp luật có quy định khác”. Theo chúng tôi, quy định mang tính loại trừ nêu trên cho phép thực hiện một số hành vi mà không cần có sự đồng thuận, tham gia của tất cả các bên đã giao kết hợp đồng, đơn cư như hành vi “đơn phường chấm dứt thực hiện hợp đồng” được ghi nhận tại Điều 428, Bộ luật Dân sự năm 2015.”[16] Đây là quan điểm cho rằng, việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ giao dịch đã được công chứng thì cần có sự tham gia của tất cả các bên đã tham gia giao dịch trước đó. Tuy nhiên, quy định tại Điều 53 không hoàn toàn chấm dứt quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mà pháp luật dân sự đã minh định.

Thực tiễn này cho thấy sự lệch pha giữa quy định pháp luật nội dung và cách vận hành trong giao dịch. Trong khi Điều 328 đã xác định rõ hậu quả của việc không tiếp tục giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, thì trên thực tế quyền của bên nhận đặt cọc có thể không được thực thi đầy đủ do tài sản bị “treo” bởi cách tiếp cận thận trọng trong hoạt động công chứng. Hệ quả là bên vi phạm có thể chỉ chịu mất cọc, trong khi bên còn lại phải gánh chịu thiệt hại kéo dài về thời gian và cơ hội giao dịch.

2.5. Sự lệch pha giữa Bộ luật Dân sự và thực tiễn áp dụng Luật Công chứng

Một hệ quả nghiêm trọng của tình trạng “treo hợp đồng đặt cọc” là tạo ra lợi thế mặc cả bất cân xứng cho bên không còn ý chí tiếp tục giao dịch. Khi bên nhận đặt cọc muốn giải phóng tài sản nhưng bị cản trở bởi hợp đồng đặt cọc công chứng trước đó, bên đặt cọc có thể lợi dụng để yêu cầu hoàn trả một phần tiền cọc hoặc đặt thêm điều kiện tài chính nhằm đổi lấy việc ký văn bản hủy bỏ. Thực tiễn này đã được phản ánh tại nghị trường, cho thấy nhiều người bán rơi vào tình thế bị “mắc kẹt” và buộc phải thương lượng trong thế bất lợi.[17]

Ở góc độ học thuật, đây là biểu hiện của việc một quy tắc nhằm bảo đảm an toàn pháp lý lại bị vận hành theo hướng làm gia tăng chi phí giao dịch và tạo điều kiện cho hành vi cơ hội. Các quy định về công chứng văn bản sửa đổi, chấm dứt hợp đồng được thiết kế để bảo đảm tính minh bạch và chắc chắn, nhưng khi bị hiểu theo hướng loại trừ mọi khả năng chấm dứt theo cơ chế dân sự, chúng có thể kéo dài sự ràng buộc hình thức của một quan hệ thực chất đã chấm dứt.

Đặt trong tương quan với Điều 428 BLDS 2015, vấn đề không nằm ở việc thừa nhận hay phủ nhận quyền đơn phương chấm dứt, mà ở chỗ cách áp dụng trên thực tế đã làm thu hẹp đáng kể chức năng của các quy định về chấm dứt hợp đồng và xử lý hậu quả đặt cọc. Bộ luật Dân sự cho phép xử lý tình huống không tiếp tục giao dịch thông qua cơ chế hậu quả pháp lý, nhưng thực tiễn lại có xu hướng đặt thêm điều kiện về hình thức, khiến cơ chế này không được vận hành đầy đủ.

Do đó, bất cập không xuất phát từ nội dung của Luật Công chứng, mà từ việc thiếu một cách hiểu thống nhất trong mối quan hệ với Bộ luật Dân sự. Khi không có chuẩn giải thích chung, hoạt động công chứng có xu hướng ưu tiên an toàn hình thức, trong khi pháp luật dân sự hướng đến xử lý hậu quả thực chất. Khoảng cách giữa hai cách tiếp cận này chính là nguồn gốc của tranh chấp và chi phí giao dịch gia tăng.

2.6. Sự đồng nhất “thủ tục công chứng văn bản chấm dứt” với “căn cứ làm chấm dứt quan hệ hợp đồng”

Từ thực tiễn đã phân tích, có thể thấy điểm nghẽn lý luận cốt lõi nằm ở xu hướng đồng nhất hai vấn đề khác nhau: (i) điều kiện để công chứng văn bản thỏa thuận chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng; và (ii) căn cứ làm chấm dứt quan hệ hợp đồng theo pháp luật dân sự. Điều 51 LCC 2014 (đã hết hiệu lực) và Điều 53 LCC 2024 điều chỉnh vấn đề thứ nhất, trong khi Điều 328, Điều 422 và Điều 428 BLDS 2015 điều chỉnh vấn đề thứ hai.

Lập luận cho rằng hợp đồng đặt cọc không đương nhiên chấm dứt sau khi hết thời hạn và chỉ có thể hủy bỏ theo quy định của Luật Công chứng thực chất đã sử dụng quy tắc về thủ tục công chứng để giải quyết luôn vấn đề về căn cứ chấm dứt quan hệ hợp đồng.[18] Cách tiếp cận này có ưu điểm ở sự chặt chẽ về hình thức và dựa trên giá trị ổn định của văn bản công chứng, nhưng chưa làm rõ vai trò của Điều 328 BLDS 2015 trong trường hợp một bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, cũng như chưa giải quyết mối quan hệ giữa việc không thể công chứng văn bản chấm dứt và việc phát sinh hậu quả chấm dứt theo pháp luật dân sự.

Vì vậy, việc chỉ dẫn chiếu các quy định của Luật Công chứng là chưa đủ để kết luận rằng hợp đồng đặt cọc đã được công chứng không thể bị chấm dứt theo cơ chế đơn phương trong mọi trường hợp. Để đi đến kết luận này, cần chứng minh rằng pháp luật dân sự đã loại trừ khả năng áp dụng các quy định về đặt cọc và chấm dứt hợp đồng đối với loại giao dịch này - điều mà hệ thống pháp luật hiện hành chưa thể hiện rõ ràng.

3. Định hướng giải thích và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về chấm dứt hợp đồng đặt cọc đã được công chứng

Thứ nhất, cần giải thích thống nhất, phân biệt căn cứ chấm dứt hợp đồng và thủ tục công chứng văn bản chấm dứt. Từ các bất cập đã phân tích ở trên, vấn đề cốt lõi không nằm ở sự thiếu vắng quy định pháp luật, mà nằm ở cách thức dẫn chiếu và áp dụng không thống nhất giữa Bộ luật Dân sự và Luật công chứng. Do đó, giải pháp là cần xác lập một chuẩn giải thích thống nhất. Về nguyên tắc, cần khẳng định rõ: Việc chấm dứt hợp đồng là vấn đề thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự; còn việc công chứng văn bản ghi nhận sự chấm dứt là vấn đề thuộc phạm vi thủ tục công chứng.

Cách tiếp cận này dựa trên cấu trúc của hệ thống pháp luật hiện hành. Điều 328, Điều 422 và Điều 428 BLDS 2015 điều chỉnh trực tiếp căn cứ và hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng. Trong khi đó, Điều 53 LCC 2024 chỉ điều chỉnh điều kiện để công chứng văn bản thỏa thuận chấm dứt, không phải là quy phạm xác định khi nào hợp đồng chấm dứt.

Từ đó, cần giải thích theo hướng: Việc một bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính trong quan hệ đặt cọc là tình huống đã được Điều 328 BLDS dự liệu; Khi tình huống đó xảy ra, quan hệ đặt cọc chuyển sang giai đoạn xử lý hậu quả (mất cọc, phạt cọc, bồi thường); Việc không có văn bản công chứng chấm dứt không làm “kéo dài” vô thời hạn quan hệ nghĩa vụ đã thực chất chấm dứt. Giải pháp này trực tiếp tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất, tránh việc đồng nhất thủ tục công chứng với căn cứ làm chấm dứt hợp đồng.

Thứ hai, cần xác lập cơ chế “chấm dứt theo hậu quả pháp lý” đối với hợp đồng đặt cọc đã hết thời hạn thực hiện. Một bất cập lớn trong thực tiễn là hợp đồng đặt cọc vẫn bị coi là “còn hiệu lực” dù thời hạn thực hiện đã hết và một bên đã không tiếp tục giao dịch. Vì vậy, cần thiết lập một nguyên tắc giải thích hoặc quy định bổ sung như sau: “Khi hết thời hạn thực hiện nghĩa vụ giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính mà một bên không thực hiện, thì hợp đồng đặt cọc được xem là đã chuyển sang giai đoạn xử lý hậu quả theo Điều 328 BLDS 2015, không tiếp tục duy trì trạng thái ràng buộc về việc giao kết hợp đồng chính.”

Thứ ba, hoàn thiện quy định của Luật Công chứng theo hướng làm rõ phạm vi áp dụng. Mặc dù vấn đề cốt lõi là ở cách giải thích, nhưng để bảo đảm tính minh bạch lâu dài, cần xem xét hoàn thiện Luật Công chứng theo hướng làm rõ rằng quy định về công chứng văn bản thỏa thuận chấm dứt không loại trừ các trường hợp chấm dứt hợp đồng theo pháp luật dân sự.

Hiện nay, Điều 53 LCC 2024 chỉ quy định điều kiện công chứng văn bản chấm dứt, nhưng không xác định rõ mối quan hệ với các căn cứ chấm dứt theo BLDS 2015. Khoảng trống này tạo điều kiện cho cách hiểu mở rộng trong thực tiễn. Do đó, kiến nghị bổ sung một khoản vào Điều 53 LCC 2024 theo hướng: “Quy định tại Điều này không loại trừ việc hợp đồng chấm dứt theo quy định của pháp luật dân sự; việc công chứng văn bản chấm dứt chỉ là một trong các phương thức ghi nhận sự chấm dứt theo thỏa thuận của các bên.”  

Thứ tư, thiết lập hướng dẫn nghiệp vụ công chứng nhằm hạn chế “tâm lý từ chối giao dịch”. Một trong những nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tình trạng “treo hợp đồng” là tâm lý e ngại rủi ro của công chứng viên. Do đó, cần có hướng dẫn nghiệp vụ rõ ràng: Công chứng viên không được từ chối công chứng giao dịch mới chỉ vì tồn tại hợp đồng đặt cọc đã công chứng trước đó, nếu không có căn cứ xác định tài sản đang có tranh chấp theo quy định pháp luật.

Thứ năm, kiến nghị hoàn thiện kỹ thuật lập hợp đồng đặt cọc để phòng ngừa rủi ro. Bên cạnh giải pháp từ phía pháp luật, cần nhấn mạnh vai trò của kỹ thuật soạn thảo hợp đồng. Thực tiễn cho thấy nhiều hợp đồng đặt cọc không quy định rõ: Thời hạn hiệu lực của hợp đồng; Cơ chế chấm dứt khi hết thời hạn; Quyền đơn phương chấm dứt; Nghĩa vụ hợp tác trong việc lập văn bản chấm dứt. Do đó, cần khuyến nghị: Hợp đồng đặt cọc phải quy định rõ cơ chế chấm dứt tự động hoặc cơ chế chấm dứt khi một bên không thực hiện nghĩa vụ trong thời hạn nhất định. Giải pháp kiến nghị là bổ sung điều khoản trong hợp đồng theo hướng: “Hợp đồng đặt cọc đương nhiên chấm dứt khi hết thời hạn… nếu các bên không ký hợp đồng chuyển nhượng”.

Thứ sáu, hoàn thiện cơ chế công chứng văn bản đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc làm căn cứ tiếp nhận giao dịch tiếp theo. Thực tiễn cho thấy việc thiếu một cơ chế xử lý đối với hợp đồng đặt cọc đã được công chứng nhưng không còn được tiếp tục thực hiện đã dẫn đến tình trạng “treo hợp đồng”, gây cản trở giao dịch. Trên cơ sở các quy định tại Điều 328, Điều 422 và Điều 428 BLDS 2015, có thể khẳng định việc chấm dứt hợp đồng trong trường hợp một bên không tiếp tục giao kết hoặc thực hiện không phụ thuộc vào việc có hay không văn bản công chứng chấm dứt.

Từ đó, cần thừa nhận khả năng công chứng văn bản đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc như một căn cứ xác nhận tình trạng pháp lý của quan hệ hợp đồng. Văn bản này phải thể hiện rõ căn cứ chấm dứt, việc đã thông báo cho bên còn lại và cam kết chịu trách nhiệm về hậu quả pháp lý. Giá trị của văn bản không phải là làm phát sinh việc chấm dứt, mà là cơ sở để công chứng viên đánh giá rủi ro và xem xét tiếp nhận giao dịch tiếp theo.

Để bảo đảm an toàn pháp lý, công chứng viên chỉ chứng nhận nội dung tuyên bố đơn phương, không xác nhận nội dung tranh chấp, đồng thời phải từ chối hoặc tạm dừng công chứng nếu có căn cứ xác định tài sản đang có tranh chấp. Giải pháp này có thể triển khai thông qua hướng dẫn nghiệp vụ, không đòi hỏi sửa đổi pháp luật, nhưng có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ công chứng viên và khắc phục tình trạng cản trở giao dịch trong thực tiễn.

Kết luận

Bài viết cho thấy vướng mắc trong việc xác định khả năng chấm dứt hợp đồng đặt cọc đã được công chứng không xuất phát từ sự thiếu hụt quy định pháp luật, mà từ sự lệch pha trong cách dẫn chiếu và áp dụng giữa BLDS và LCC. Trong thực tiễn, việc mở rộng phạm vi áp dụng các quy định của LCC - từ điều chỉnh thủ tục công chứng văn bản chấm dứt sang việc xác định luôn căn cứ chấm dứt hợp đồng - đã dẫn đến cách hiểu rằng hợp đồng đặt cọc công chứng không thể bị đơn phương chấm dứt. Cách tiếp cận này, dù nhằm bảo đảm an toàn pháp lý, lại làm phát sinh hệ quả là tình trạng “treo hợp đồng”, cản trở giao dịch và tạo ra sự bất cân xứng lợi ích giữa các bên.

Từ góc độ học thuật, bài viết khẳng định rằng hợp đồng đặt cọc, dù đã được công chứng, vẫn là một hợp đồng dân sự và phải được điều chỉnh trước hết bởi các quy định của BLDS 2015 về chấm dứt hợp đồng và xử lý hậu quả của việc không tiếp tục giao kết hoặc thực hiện. Công chứng không phải là cơ chế duy trì hiệu lực của quan hệ nghĩa vụ, mà chỉ là phương thức bảo đảm tính xác thực và hợp pháp của giao dịch tại thời điểm xác lập. Việc không có văn bản công chứng chấm dứt không thể là căn cứ để kéo dài vô thời hạn một quan hệ hợp đồng mà về thực chất đã chấm dứt.

Trên cơ sở đó, bài viết đề xuất định hướng giải thích theo hướng tách biệt rõ giữa căn cứ chấm dứt hợp đồng theo pháp luật dân sự và thủ tục công chứng văn bản ghi nhận sự chấm dứt, đồng thời kiến nghị hoàn thiện quy định và hướng dẫn áp dụng nhằm bảo đảm sự đồng bộ của hệ thống pháp luật. Cách tiếp cận này không làm suy giảm vai trò của công chứng, mà góp phần đưa công chứng trở về đúng vị trí của nó – là thiết chế bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch, đồng thời không trở thành rào cản đối với sự lưu thông của bất động sản trong thực tiễn.

Thạc sĩ Nguyễn Việt Cường

cuongsglaw@gmail.com

Công ty luật TNHH Open

Tài liệu tham khảo

1. Quốc hội (2015). Luật số 91/2015/QH13. Bộ luật Dân sự năm 2015 thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015.
2. Quốc hội (2024). Luật số 46/2024/QH15. Luật Công chứng năm 2024 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2024.
3. Ngọc Oanh, và Nguyễn Thị Vân Anh. (2024). Vô hiệu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thực tiễn xét xử và kiến nghị. Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam. Truy cập từ: https://lsvn.vn/vo-hieu-hop-dong-dat-coc-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-thuc-tien-xet-xu-va-kien-nghi-1716994888-a144094.html, ngày 16/4/2026.
4. Báo điện tử Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh. (2026). Tình trạng người bán nhà đất ‘mắc kẹt’ vì hợp đồng đặt cọc công chứng vào nghị trường Quốc hội.  Truy cập từ: https://plo.vn/tinh-trang-nguoi-ban-nha-dat-mac-ket-vi-hop-dong-dat-coc-cong-chung-vao-nghi-truong-quoc-hoi-post903730.html, ngày 16/4/2026.
5. Tòa án nhân dân Tối cao. (2023). Công văn số 196/TANDTC-PC về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong công tác xét xử. https://www.toaan.gov.vn/webcenter/portal/tatc/chi-tiet-chi-dao-dieu-hanh?dDocName=TAND313969
6. Sở Tư pháp thành phố Huế. (2022). Hợp đồng đặt cọc và vướng mắc thực tiễn. Truy cập từ: https://stp.hue.gov.vn/?gd=8&cn=334&tc=7169, ngày 16/4/2026.
7. Thế Mỹ. (2024). Hợp đồng đặt cọc công chứng, có được đơn phương hủy? Tạp chí Tòa án nhân dân. Truy cập từ: https://tapchitoaan.vn/hop-dong-dat-coc-cong-chung-co-duoc-don-phuong-huy10581.html, ngày 16/4/2026.
8. Dương Thị Chiến. (2024). Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi chưa huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc được công chứng trước đó. Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam. Truy cập từ: https://lsvn.vn/quyen-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-va-tai-san-gan-lien-voi-dat-khi-chua-huy-bo-hop-dong-dat-coc-duoc-cong-chung-truoc-do-1715698151-a143646.html, ngày 17/4/2026.
9. Nguyễn Chính. (2025). Pháp luật không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc; tuy nhiên hiện nay nhiều người vẫn chọn công chứng nhằm hạn chế rủi ro. Báo điện tử Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh. Truy cập từ: https://plo.vn/co-nen-cong-chung-hop-dong-dat-coc-khi-mua-ban-nha-dat-post846881.html, ngày 17/4/2026.