Phổ biến Và Tham Vấn Pháp Luật Việt Nam

http://phobienphapluat.net

KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN QUA SÀN GIAO DỊCH THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THỆN

Tóm tắt: Sàn giao dịch bất động sản đóng vai trò quan trọng trong trung gian thương mại, là cầu nối giữa các chủ thể khi tham gia vào thị trường bất động sản. Là cầu nối giữa người bán và người mua, giữa các nhà đầu tư với nhau. Sàn giao dịch bất động sản là chủ thể trung gian, nơi mà người có bất động sản chọn là “trưng bày” và nơi mà người có nhu cầu mua có thể lựa chọn các bất động sản phù hợp.

Đây có thể được xem là vai trò then chốt của sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm, pháp luật về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản còn nhiều hạn chế, bất cập. Do đó, để để nguồn lực đất đai được sử dụng và quản lý hiệu quả, thúc đẩy nền kinh tế phát triển, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần thiết nghiên cứu toàn diện pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan nhằm đưa ra những giải pháp toàn diện nhằm hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản giúp cải thiện môi trường kinh doanh, lành mạnh hóa đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp, yêu cầu của hội nhập kinh tế, quốc tế, nâng cao năng lực cạnh tranh, bình đẳng, minh bạch và quản lý có hiệu quả nguồn lực đất đai của Nhà nước.

 

Từ khóa: Môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản

z7049187647989 8edeb3206ea025031f7917f2d13ebe57

ThS.LS. Lê Kiên Lương - Giám đốc Công ty Luật TNHH MTV Thiên Hương

REAL ESTATE BROKERAGE SERVICES THROUGH TRADING FLOOR ACCORDING TO VIETNAMESE LAW: CURRENT SITUATION AND IMPROVED SOLUTIONS

Summary: Real estate trading floors play an important role in commercial intermediation, as a bridge between entities participating in the real estate market. As a bridge between sellers and buyers, between investors. Real estate trading floors are intermediaries, where real estate owners choose to "display" and where potential buyers can choose suitable real estate. This can be considered the key role of real estate trading floors. However, in addition to the advantages, the law on the operation of real estate trading floors still has many limitations and shortcomings. Therefore, in order for land resources to be used and managed effectively, promoting economic development, competent State agencies need to comprehensively study land laws and related legal documents to propose comprehensive solutions to perfect real estate business laws to help improve the business environment, meet the needs of enterprises, the requirements of economic and international integration, enhance competitiveness, equality, transparency and effectively manage the State's land resources.

Keywords: Real estate brokerage, real estate trading floor, Real Estate Business Law

1. Đặt vấn đề

Vào những năm 2006, lúc bấy giờ hoạt động giao dịch BĐS được diễn ra vô cùng sôi nổi. Sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, lần đầu tiên thừa nhận thuật ngữ “sàn giao dịch bất động sản”. SGDBĐS là mô hình với kỳ vọng của nhà nước là thông qua sàn có thể quản lý được hoạt động kinh doanh BĐS, quản lý được nguồn tiền và tránh sự thất thoát thuế cho các dịch vụ mua bán, chuyển nhượng BĐS. Bên cạnh đó, mục tiêu lớn nhất được đặt ra cho sự ra đời của SGDBĐS đó là kiểm soát và bình ổn thị trường BĐS, thông tin về các BĐS sẽ được công khai, minh bạch giúp người mua có thể được lựa chọn phù hợp với nhu cầu của mình. Vào thời gian đầu, có rất nhiều SGDBĐS đã được ra đời, đa số đều mong muốn hoạt động kinh doanh này sẽ mang lại lợi nhuận. Tuy nhiên, sau một thời gian hoạt động thì các vấn đề liên quan đến sàn đã được bộc lộ. Hoạt động không hiệu quả khi có rất nhiều sàn không thể tiếp tục duy trì, hoặc một thời gian dài vẫn không có bất kỳ giao dịch nào được thực hiện. Thực trạng này có thể được lý giải bằng các lý do khác nhau, tuy nhiên, lý do chính yếu được đưa ra đó là việc sàn hoạt động là công khai tất cả các thông tin về BĐS và nguồn tiền giao dịch, vấn đề này đã đi ngược lại với thói quen tiêu dùng trước đây của thị trường. Sau một thời gian hoạt động, người tiêu dùng chưa thấy được những tính ưu việt của sàn dẫn đến họ vẫn thực hiện các giao dịch theo cách truyền thống như trước đây. Vấn đề này được xuất phát từ hai phía, thứ nhất là quá trình hoạt động của các sàn chưa đảm bảo về chất lượng và thứ hai là các quy định hiện hành chưa đáp ứng đúng các nhu cầu thị trường.

Trong vài năm gần đây, thị trường BĐS đã phát triển rất nhanh, vì thế đã gây ra hiện tượng “bong bóng” BĐS. Lợi dụng các dự án BĐS, các “cò đất” đã sử dụng các thủ thuật nhằm đẩy giá BĐS lên cao, đầu cơ tích trữ của các công ty BĐS đã làm thị trường trở nên khan hiếm, giá ngày càng cao. Bên cạnh đó, các công ty BĐS thì lạm dụng việc thực hiện các dự án, kêu gọi vốn bằng nhiều hình thức khác nhau như vay, thế chấp dự án, phát hành trái phiếu... đến khi không có khả năng thanh khoản thì sử dụng các chiêu trò nhằm đẩy giá dự án tăng cao và gây “sốt đất”. Hậu quả của những tình trạng này chính là sự mất kiểm soát trong hoạt động kinh doanh BĐS. Thông tin mập mờ, các doanh nghiệp, “cò đất” điều hướng thị trường theo hướng có lợi cho họ, nguồn tiền giao dịch BĐS không minh bạch, giá đất tăng mất kiểm soát... hàng loạt các hậu quả này thì người dân là người hứng chịu nhiều nhất những thiệt hại. Cấp thiết cần phải có những thay đổi đối với các quy định về thị trường BĐS, các hoạt động dịch vụ phục vụ cho kinh doanh BĐS như môi giới, tư vấn, SGDBĐS... để nhà nước có đầy đủ những công cụ hiệu quả nhằm kiểm soát và ổn định thị trường BĐS.

2.  Đánh giá thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản qua sàn giao dịch và những vấn đề pháp lý đặt ra

   Khái niệm: “Sàn giao dịch bất động sản” chính thức được thừa nhận trong Luật Kinh doanh bất động sản (Luật) và được kỳ vọng sẽ là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản (BĐS) và cung cấp dịch vụ về BĐS. Cơ quan quản lý cho rằng, tổ chức sàn BĐS sẽ giúp cho nhà nước quản lý được các giao dịch, hạn chế thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán ngầm bên ngoài và góp phần bình ổn thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, khi giao dịch qua sàn giá cả được công khai, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên... Có thể nói, khung pháp luật trên đã tạo động lực cho nhà đầu tư bỏ vốn thành lập SGDBĐS. Thực tế đã  có hàng ngàn SGDBĐS được thành lập và đi vào hoạt động tại Việt Nam trong khoảng thời gian từ 2007 - 2015, phần nào góp phần thúc đẩy sự minh bạch, công khai cho thị trường BĐS Việt Nam, đảm bảo cho người mua, thuê mua BĐS sự an toàn pháp lý nhất định trong giao dịch KDBĐS.  Tuy nhiên, sau 07 năm triển khai thi hành, bên cạnh những kết quả đã đạt được thì Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cũng đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế về hoạt động của sàn giao dịch BĐS [1].

Ngày 28/11/2023, Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và có hiệu lực từ 01/01/2025. Trong đó, có nhiều quy định mới về việc thành lập và đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản nhằm bảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền và tài trợ khủng bố ở Việt Nam, đồng thời nhằm tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh lành mạnh. Tạo công cụ quản lý cho nhà nước, nâng cao vai trò, trách nhiệm của các doanh nghiệp, đảm bảo quyền và lợi ích cho cả 3 đối tượng đó là: Quản lý nhà nước, doanh nghiệp, người dân khi tham gia thị trường.  So với Luật KDBĐS năm 2014 thì Luật KDBĐS năm 2023 đã có những sửa đổi theo hướng chặt chẽ hơn về sàn giao dịch bất động sản, cụ thể là: (1) Sửa đổi, bổ sung quy định điều kiện về năng lực tài chính đối với việc thành lập sàn giao dịch bất động sản; (2) Bổ sung quy định về chế độ báo cáo của sàn giao dịch bất động sản; (3) Bổ sung quy định các mô hình sàn giao dịch bất động sản; (4) Sửa đổi, bổ sung quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản; (5) Bổ sung quy định về trình tự, thủ tục giao dịch qua sàn; (6) Sửa đổi, bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, các nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản [2]. Tuy nhiên bên cạnh những ưu điểm thì khung pháp luật hiện hành vẫn tồn tại một số vướng mắc, bất cập như sau:

Thứ nhất, pháp luật quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch bất động sản.

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Cũng như các thị trường khác, thị trường Bất động sản cũng có sự biến động theo quy luật. Theo kinh nghiệm quốc tế, các cuộc khủng hoảng kinh tế thường bắt đầu từ khủng hoảng của thị trường bất động sản, vì vậy, các Chính phủ đều rất quan tâm kiểm soát, điều tiết thị trường. Tại Việt Nam cũng vậy, để có cơ sở pháp lý điều chỉnh các vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản lần đầu tiên được Quốc hội thông qua ngày 29/6/2006 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2007), trong đó có rất nhiều quy định nhằm kiểm soát tốt thị trường bất động sản, và sàn giao dịch bất động sản là một trong những công cụ tốt để kiểm soát thị trường tại thời điểm này. Theo đó, Luật đã quy định tất cả các giao dịch bất động sản đều phải thông qua sàn giao dịch, việc thành lập và hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã đem lại diện mạo mới cho thị trường bất động sản, tác động vào ý thức người dân để thay đổi dần tập quán giao dịch cũ. Hoạt động của các sàn giao dịch đang từng bước hình thành một sân chơi minh bạch cho các nhà đầu tư bất động sản và đem lại nhiều lợi ích cho người dân khi tiếp cận hàng hóa bất động sản nhất là nhà ở, là kênh cung cấp thông tin thị trường quan trọng cho người dân và cho cơ quan quản lý nhà nước. Mô hình hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản được các doanh nghiệp hưởng ứng và nhiều doanh nghiệp đã thành lập sàn giao dịch để bán sản phẩm của mình, các sàn giao dịch đã đảm bảo đúng các quy định về điều kiện thành lập.

Tuy nhiên do sự ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, thị trường bất động sản cũng rơi vào tình trạng trầm lắng kéo dài từ 2008-2013 gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS, ảnh hưởng không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế đất nước. Trước tình hình đó, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cũng như tạo điều kiện thuận lợi, giảm thiểu các thủ tục hành chính cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia thị trường, Chính phủ đã trình Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014, trong đó bỏ quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua Sàn, điều này nhằm phù hợp với bối cảnh “trầm lắng” của thị trường bất động sản tại thời thời điểm đó.

Tuy nhiên, trước sự phục hồi của thị trường bất động sản và sự phát triển nhanh chóng của các sàn giao dịch bất động sản từ năm 2014 đến nay, những cơ chế chính sách này không còn phù hợp với tình hình thực tế của thị trường, thiếu  tính chặt chẽ, đã dẫn đến nhiều hệ lụy như: tạo cơ sở cho việc hình thành nên các dự án ma, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các Chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật; Khi các giao dịch không bắt buộc qua sàn BĐS Nhà nước gặp rất nhiều khó khăn, thậm chí không quản lý được thông tin về thị trường bất động sản đúng với những gì đang diễn ra; Tình trạng thất thu thuế, thất thu cho ngân sách Nhà nước... Người tiêu dùng mất đi một kênh tham khảo thông tin và một tổ chức chính thống để thẩm định, thẩm tra sản phẩm trước khi đưa ra quyết định mua hoặc đầu tư.

Mặt khác, theo quy định của Luật Phòng chống rửa tiền thì Sàn giao dịch bất động sản là một trong 3 đối tượng báo cáo về các giao dịch lớn, giao dịch đáng ngờ. Tuy nhiên, với quy định này cũng đã gây ra những khó khăn trong công tác thu thập thông tin, số liệu về các giao dịch trên thị trường bất động sản, đồng thời chưa phù hợp với Luật Phòng chống rửa tiền.

Thứ hai, các quy định về điều kiện thành lập Sàn giao dịch BĐS còn nhiều bất cập dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước, tạo kẽ hở cho các Sàn giao dịch BĐS lách luật để hoạt động kinh doanh ; trong khi đó hầu hết các sàn BĐS quy mô nhỏ và vừa bình quân đạt từ 30 đến 50 nhân viên; Sàn giao dịch lớn có quy mô từ 50 đến 200, 300 nhân viên; đặc biệt có thể lên tới trên 500 đến 1.000 nhân viên. Trong số đó, chỉ cần có 02 người có CCHN là có thể “bao trọn” cho hoạt động hành nghề của tất cả các nhân viên còn lại. Có ý kiến nhận định: “Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản chưa phù hợp. Sàn giao dịch bất động sản là một hình thức doanh nghiệp, hoạt động liên quan trực tiếp tới thị trường bất động sản - một trong những thị trường đặc thù về đối tượng tham gia giao dịch, về giá trị của giao dịch được thực hiện. Tuy nhiên hiện nay, pháp luật không quy định về mức vốn điều lệ đối với sàn giao dịch bất động sản. Thêm vào đó, trình tự và thủ tục giao dịch được diễn ra tại sàn được tiến hành như thế nào cũng đang là một khoảng trống pháp lý. Điều này gây ảnh hưởng không nhỏ với quyền và lợi ích của các bên chủ thể tham gia ” [3]

Thứ ba, pháp luật hiện hành chưa có quy định về hệ thống mạng lưới sàn giao dịch bất động sản do nhà nước trực tiếp quản lý, mới chỉ có các tổ chức nghề nghiệp như Hiệp hội môi giới bất động sản, Hiệp hội bất động sản Việt Nam, câu lạc bộ BĐS Hà Nội… Do vậy nhà nước thiếu đi một công cụ quản lý, một kênh thông tin thông tin chính thống xuyên suốt cả nước đối với hoạt động gioa dịch của thị trường bất động sản.  

3.  Một số kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản qua sàn giao dịch

Thứ nhất, Theo quy định tại Luật KDBĐS năm 2023 để thành lập một SGDBĐS thì nhà đầu tư phải trải qua 2 thủ tục hành chính cơ bản: Đăng ký doanh nghiệp tại Sở Kế hoạch & Đầu tư theo quy định tại Luật Doanh nghiệp năm 2020 và đăng ký hoạt động tại Sở Xây dựng nơi đặt trụ sở theo quy định của pháp luật KDBĐS. Như vậy, SGDBĐS chỉ có thể bắt đầu hoạt động kinh doanh kể từ thời điểm được Sở Xây dựng địa phương cấp giấy phép đăng ký hoạt động. Thiết nghĩ, quy định trên tại Luật KDBĐS năm 2023 yêu cầu nhà đầu tư phải được cấp phép hoạt động của Sở Xây dựng thì mới được phép hoạt động cần phải được xem xét lại dưới các góc độ sau: (1) Thủ tục trên tạo thêm gánh nặng về thủ tục hành chính là dạng thức giấy phép “con” tốn kém chi phí tài chính, thời gian, công sức cho các nhà đầu tư khi gia nhập thị trường kinh doanh trong lĩnh vực BĐS, điều đó không phù hợp với tinh thần cải cách thủ tục hành chính, cải thiện môi trường kinh doanh mà Đảng và Nhà nước đang tiến hành mạnh mẽ trong bối cảnh hội nhập sâu rộng hiện nay; (2) Thủ tục trên tạo thêm gánh nặng công việc không cần thiết cho cơ quan quản lý nhà nước là Sở Xây dựng trong việc cấp phép, thanh tra, giám sát hoạt động của các SGDBĐS, trong khi hiện tại vai trò và khối lượng công việc của cơ quan này đối với thị trường BĐS trong thẩm định, phê duyệt dự án, nghiệm thu dự án,……cũng đã quá tải; (3) Thực tiễn phát triển thị trường BĐS từ năm 2007 cho đến nay đã trải qua 2 giai đoạn thực thi Luật KDBĐS năm 2006 và Luật KDBĐS năm 2014 đã cho thấy, việc thành lập SGDBĐS của nhà đầu tư chỉ được tiến hành thông qua thủ tục đăng ký doanh nghiệp tại Sở Kế hoạch & Đầu tư nơi đặt trụ sở chính của doanh nghiệp đã đi vào ổn định và được nhà đầu tư đánh giá phù hợp vẫn đảm bảo được hiệu lực quản lý nhà nước đối với SGDBĐS trong thời gian qua tại Việt Nam [4]

Thứ hai, Điều 55 Luật KDBĐS năm 2023 quy định: “Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải hoàn thành khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được cơ sở đào tạo cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.”. Theo đó, để trở thành người điều hành, giám đốc sàn môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và được cơ sở đào tạo hợp pháp cấp trong khi đó Luật KDBĐS năm 2023 thì chưa giải thích rõ thế nào là “Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản” dẫn đến còn nhiều cách hiểu khác nhau về nghề môi giới bất động sản và người điều hành, quản lý sàn giao dịch môi giới bất động sản. Trong khi đó một cá nhân để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện: (i), có năng lực hành vi hành vi dân sự đầy đủ; (ii), Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; (iii), Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản. Mặc dù vậy việc quy định thời gian đào tạo trong khoảng thời gian là bao lâu sẽ đáp ứng được kiến thức và khả năng thực hành nghề thì chưa quy định chi tiết. Vì vậy, dẫn đến việc tổ chức đào tạo ở những cơ sở đào tạo sẽ áp dụng một khoảng thời gian không thống nhất trong quá trình dạy, học và cấp chứng chỉ.

Do đó, trong thời gian tới tại các văn bản hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS năm 2023 thì nhà làm luật cần giải thích cụ thể về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; thời gian đào đạo đối với các cơ sở đạo tạo về việc cấp chứng chỉ hành nghề nhằm đảm bảo số lượng và chất lượng đào tạo.

Thứ ba, về nội dung hoạt động của sàn giao dịch môi giới bất động sản được quy định tại Điều 56 Luật KDBĐS năm 2023, trong đó có hoạt động kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; cung cấp các thông tin giao dịch bất động sản cho cơ quan quản lý Nhà nước; xác nhận các giao dịch bất động sản thực hiện thông quan sàn làm cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với hoạt động kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch hay không lại thuộc về nhiệm vụ của công chứng viên là người được đào tạo có kiến thức, chuyên môn cao có quyền nhân danh tổ chức hành nghề công chứng đánh giá tình trạng pháp lý của bất động sản về các mặt pháp lý nếu không đủ điều kiện sẽ từ chối. Do đó, quy định thêm hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản như trên sẽ trùng lặp với hoạt động chính của Tổ chức hành nghề công chứng, đồng thời tại Điều 1, Thông tư Liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/04/2015 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định “Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật”. Như vậy, trong hoạt động của sàn giao dịch môi giới bất động sản đã làm thay về nhiệm vụ, chức năng của cơ quan chuyên môn Văn phòng đăng ký đất đai ảnh hưởng tới phân cấp, phân quyền trong hệ thống về thông tin đất đai. Mặt khác, sàn giao dịch bất động sản chỉ là tổ chức kinh doanh bất động sản mà mục đích chính là tìm kiếm lợi nhuận cho nên có thể xảy ra trường hợp cung cấp, niêm yết sai lệch với thông tin ban đầu đối với xác nhận thực hiện các giao dịch về bất động sản. Ảnh hưởng tới tranh chấp, khiếu kiện kéo dài đối với các giao dịch dân sự về bất động sản [5]

  Do đó, theo tác giả quy định về nội dung hoạt động của sàn giao dịch môi giới bất động sản tại Điều 56 Luật KDBĐS năm 2023 cần sửa đổi theo hướng sau: “Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản”, nhằm phân định rõ ràng vai trò của sàn giao dịch môi giới bất động sản tránh sự chồng chéo đối với các cơ quan chuyên môn trong việc thực hiện đánh giá tính pháp lý đối với tài sản về bất động sản.

4. Kết luận

Thị trường BĐS vốn dĩ là thị trường với nhiều biến động, trong thời gian vừa qua sự hoạt động của thị trường BĐS nói chung và hoạt động môi giới, SGDBĐS nói riêng đã và đang diễn ra với rất nhiều tiêu cực. Hoạt động môi giới không có sự chuyên nghiệp, đa số hoạt động không có chứng chỉ hành nghề, không qua bất kỳ một khoá đào tạo về môi giới BĐS. Theo các thông kế cho thấy có nhiều người hoạt động với danh xưng là môi giới BĐS nhưng thực tế họ là những “cò đất” và hoạt động thời vụ nhằm thu lợi nhuận. Còn những người hoạt động môi giới BĐS chuyên nghiệp thì không có chỗ đứng trong ngành. Đối với hoạt động của các SGDBĐS trong thời gian qua lại càng nhiều tiêu cực khi đa số các sàn hoạt động “chộp giật” chạy theo lợi nhuận. Có những sàn liên kết với các chủ đầu tư nhằm bán những mặt hàng chưa đủ điều kiện, sử dụng “mánh khoé” nhằm “lấy tiền” từ túi của khách hàng. Hoạt động của SGDBĐS trong thời gian qua không mang tính chuyên nghiệp, làm giảm niềm tin của khách hàng đối với SGDBĐS [6].  Trước tình hình thực tế nêu ra thì nhất thiết cần phải có những sự thay đổi nhất định nhằm chấn chỉnh lại thị trường BĐS nói chung và hoạt động của SGDBĐS nói riêng. Do đó tác giả đã đề xuất những kiến nghị nhằm nâng cao vị thế, vai trò và trách nhiệm của SGDBĐS. Cải thiện về bộ máy hoạt động từ chủ sàn, người đại diện, quản lý sàn đến đội ngũ nhân viên của sàn, nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự của sàn là mấu chốt để nâng cao tính chuyên nghiệp của sàn. Bên cạnh đó, cũng cần nâng cao vai trò quản lý của nhà nước đối với các hoạt động của SGDBĐS. Trong thời gian vừa quả bởi vì không có sự quản lý sát sao mà đã có nhiều người dân đã chịu thiệt hại nặng nề, chính vì vậy cần phải nâng cao sự quản lý của nhà nước đối với sàn nhằm định hướng sàn hoạt động đúng mục tiêu đã đề ra. Một trong những kiến nghị quan trọng là việc có hay không sự công nhận là các giao dịch BĐS phải thông qua sàn. Để quy định này được hữu hiệu trên thực tế thì cần phải tạo dựng được niềm tin của người dân với sàn, nâng cao chất lượng hoạt động của sàn, có sự giám sát sát cao của cơ quan nhà nước đối với hoạt động của SGDBĐS. Nếu đáp ứng được những thử thách nêu trên thì việc quy định các giao dịch BĐS phải thông qua sàn sẽ là một trong những công cụ hữu hiệu để quản lý và điều tiết thị trường BĐS.

ThS.LS. Lê Kiên Lương

Công ty Luật TNHH MTV Thiên Hương

Email: thienhuonglawcompany@gmail.com

 

Tài liệu tham khảo

  1. Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp (2014), Giao dịch bất động sản qua sàn: "Lợi bất cập hại", giữ hay bỏ?; truy cập tại: https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=1677; truy cập tháng 3/2024
  2. Chính phủ (2014), Báo cáo đánh giá tác động pháp luật của Luật KDBĐS sửa đổi, Hà Nội, tr.03
  3. Chính phủ (2022), Bản thuyết minh chi tiết dự thảo Luật KDBĐS (sửa đổi), Hà Nội, tr.04
  4. Bùi Hồng Nhung (2022), Hoàn thiện mô hình sàn giao dịch nhằm bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, Tạp chí Luật sư điện tử; xem tại: https://lsvn.vn/hoan-thien-mo-hinh-san-giao-dich-nham-bao-dam-tinh-minh-bach-cua-thi-truong-bat-dong-san1650469133.html; truy cập tháng 3/2024
  5. Nguyễn Thị Thu Trang (2023), Thẩm quyền của sàn giao dịch bất động sản - Đánh giá chính sách mới dưới góc độ tuân thủ nguyên tắc xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Tạp chí Nghề Luật,  Số 5, tr. 37-42
  6. Trần Văn Minh (2023), Hoàn thiện quy định về sàn giao dịch môi giới bất động sản trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Tạp chí Luật sư  điện tử; xem tại: https://lsvn.vn/hoan-thien-quy-dinh-ve-san-giao-dich-moi-gioi-bat-dong-san-trong-du-thao-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-sua-doi-1699803072.html; truy cập tháng 4.2024
Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây